Hiện nay, để vay vốn tại ngân hàng thì đã không có ít người thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho các tổ chức tín dụng. Nhưng nhiều người lại có những băn khoăn thắc mắc, nếu mình đã thế chấp đất tại ngân hàng thì có được cho người khác thuê đất hay không.
Luật tư vấn P&P xin giải đáp những băn khoăn, thắc mắc của quý khách hàng về Đất đang được thế chấp tại ngân hàng có được cho thuê.
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật đất đai 2013
Thế chấp là gì
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015
- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp
Giao dịch dân sự là gì
- Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
Nguyên tắc cơ bản khi tham gia vào dịch dân sự
- Khoản 2, 4 Điều 3 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”
- Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Để một giao dịch về cho thuê đất có hiệu lực thì phải tuân thủ các quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được coi là tài sản hay không
- Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
- Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
+ Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý.
Hợp đồng thuê tài sản
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hợp đồng thuê tài sản
- Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Quyền của bên thế chấp
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
-Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Một số thắc mắc, băn khoăn của khách hàng khi cho thuê đất đang được thế chấp tại ngân hàng
Khách hàng hỏi: Tôi đang thế chấp đất tại ngân hàng thì cần phải quan tâm tới các vấn đề gì?
Luật tư vấn P&P trả lời: Các vấn đề mà anh (chị) cần quan tâm khi đất đang thế chấp mà cho thuê
- Một là, Anh (chị) cần phải quan tâm đến hợp đồng tín dụng của anh khi giao kết với ngân hàng có điều khoản nào hạn chế quyền cho thuê, thuê lại, hoặc bán... hay không. Nếu có thì anh (chị) phải tuân thủ thỏa thuận đã được ký kết trong hợp đồng tín dụng.
- Hai là, trường hợp hợp đồng tính dụng của anh (chị) ký với ngân hàng không có điều khoản nào hạn chế quyền cho thuê, thuê lại, hoặc bán thì đây là quan hệ pháp luật về thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và thế chấp tài sản nói chung. Các quy định về thế chấp, nhận thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên quy định tại Bộ luật dân sự 2015.
Khách hàng hỏi: Khi đang thế chấp Đất tại ngân hàng thì tôi có được mua bán, tặng cho, trao đổi hay không?
Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 thì
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp sau:
+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, Trường hợp bạn muốn bán, chuyển nhượng, tặng cho đất đang thế chấp tại Ngân hàng thì phải được Ngân hàng đồng ý thì bạn mới có quyền bán, chuyển nhượng, tặng cho
Khách hàng hỏi: Khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng thì tôi cho người khác thuê có được không, có bị ngân hàng cản trở trong quá trình ký kết hợp đồng thuê hay không?
Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 thì khi muốn cho thuê đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì bạn phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp là ngân hàng được biết.
Khi bạn đã thông báo cho Ngân hàng được biết, bên Ngân hàng sẽ xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
Ngoài ra theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Như vậy, đất mà bạn đang thế chấp tại ngân hàng bạn có quyền cho người khác thuê đất nhưng phải thông báo cho ngân hàng được biết về tình trạng đất, các thông tin đối với đất đang được thế chấp.
Khách hàng hỏi: Đất đang thế chấp tại ngân hàng khi ký kết hợp đồng thuê đất với người khác thì có cần phải công chứng chứng thực hợp đồng thuê hay không?
Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì “ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”
Như vậy, việc công chứng hợp đồng cho thuế đất giữa bạn và người thuê đất không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng tùy vào thỏa thuận giữa bạn và người thuê
Công việc của chúng tôi
- Tư vấn các vấn đề pháp lý, thủ tục liên quan đến việc cho thuê đất khi đang thế chấp tại ngân hàng
- Hỗ trợ quý khách hàng trong quá trình ký kết hợp đồng thuê đất
- Thực hiện thủ tục đang ký xóa thế chấp tại Ngân hàng
Liên hệ với chúng tôi
Hotline: 098.9869.523
Email: Lienheluattuvan@gmail.com
