Thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đât của con người này càng cao. Theo quy định khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đăng ký giao dịch dân sự bảo đảm. Tuy nhiên khi các chủ thể đã thực hiện xong các nghĩa vụ của mình thì có không ít người loay hoay trong việc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vậy thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là như thế nào?

Luật tư vấn P&P xin cung cấp tới quý khách hàng thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2013

- Luật Nhà ở 2014

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP

- Nghị định 102/2017/NĐ-CP

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

- Thông tư 07/2019/TT-BTP

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp được hiểu như thế nào

Theo quy định tại Luật đất đai 2013

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP

- Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm

- Thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là việc giải trừ thế chấp đối với tài sản đang thế chấp để bảo đảm cho một khoản vay.

Quy định về thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Bước 1: Thực hiện giải chấp – thanh toán nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm tài sản vay

- Một tài sản được giải chấp khi nó đã chấm dứt nghĩa vụ đảm bảo cho khoản nợ (đã thanh lý hợp đồng vay)

Bước 2: Thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Đối với thủ tục giải chấp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất còn bắt buộc phải thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai để Văn phòng đăng ký đất đai ghi nhận trên sổ đỏ

Đối tượng thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ tại Bộ phận giao dịch một cửa Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nộp hồ sơ tại Bộ phận giao dịch một cửa liên thông của UBND các huyện, thị xã, thành phố hoặc UBND cấp xã nơi có đất.

Điều kiện để thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây:

+ Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;

+ Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;

+ Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;

+ Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;

+ Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;

+ Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;

+ Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;

+ Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;

+ Theo thỏa thuận của các bên.

- Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó.

Hồ sơ thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ giải chấp được quy định tại khoản 1 điều 47 nghị định 102/2017/NĐ-CP và hướng dẫn bởi thông tư 07/2019/TT-BTP:

- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký mẫu số 04/XĐK thông tư 07/2019/TT-BTP

- Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

- Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)

Thẩm quyền và thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thẩm quyền thực hiện xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai)

Thời hạn giải quyết xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Cơ quan đăng ký thế chấp có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc

Kết quả thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Đơn yêu cầu xóa đăng ký đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký QSD đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ghi nội dung xóa đăng ký.

Lưu ý về đơn xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Đơn yêu cầu đăng ký phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của tổ chức, cá nhân là bên thế chấp và bên nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền, trừ các trường hợp sau:

- Trường hợp hợp đồng thế chấp đã được công chứng hoặc chứng thực thì Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu (nếu có) của bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền.

- Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu (nếu có) của tổ chức, cá nhân là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp ủy quyền đối với trường hợp yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký về bên nhận thế chấp, sửa chữa sai sót thông tin về bên nhận thế chấp, yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, yêu cầu xóa đăng ký thế chấp.

- Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu (nếu có) của tổ chức, cá nhân là bên thế chấp hoặc người được bên thế chấp ủy quyền đối với trường hợp yêu cầu xóa đăng ký thế chấp và có văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp.

- Đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký của Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản trong trường hợp Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản của doanh nghiệp bị lâm vào tình trạng phá sản là người yêu cầu đăng ký.

Một số câu hỏi thắc mắc của khách hàng liên quan đến thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Khách hàng hỏi: Gia đình tôi có vay vốn ngân hàng để làm ăn, dùng mảnh đất của gia đình để đi vay. Sau một vài năm, chúng tôi đã tích cóp được một phần số tiền và muốn bán mảnh đất để trả nợ cho ngân hàng. Tuy nhiên, cán bộ ở phòng đăng ký đất đai có nói với tôi mảnh đất của gia đình tôi vẫn đang thế chấp với ngân hàng nên không thể bán đi được, phải xóa thế chấp mới có thể bán được. Nhưng tôi không biết thủ tục xóa thế chấp phải làm như thế nào và phía ngân hàng có thể cho tôi xóa không khi mà tôi chưa trả hết được nợ?

Luật tư vấn P&P trả lời: Với câu hỏi của bạn Luật tư vấn P&P xin tư vấn như sau

Hiện nay, đất đai là tài sản bắt buộc phải đăng ký khi thực hiện các giao dịch bảo đảm, mảnh đất của bạn hiện đã được đăng ký thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của ngân hàng, do đó bạn không thể bán mảnh đất này với bất kỳ bên thứ ba nào mà chưa thực hiện thủ tục xóa thế chấp.

Trường hợp tương tự như bạn diễn ra rất nhiều, vì thế phương án mà chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Bạn có thể làm hợp đồng đặt cọc với bên thứ ba mua đất của bạn, thể hiện rõ nội dung rằng bên thứ ba sẽ đặt cọc một khoản tiền để được mua mảnh đất của bạn. Nếu như một trong hai bên vi phạm thì sẽ phải bồi thường và không nhận được khoản tiền đặt cọc;

Việc làm này đảm bảo cho bạn có được khoản tiền mua đất của bên thứ ba để trả nợ cho ngân hàng.

Tiếp theo, bạn trả hết nợ cho ngân hàng để được phía ngân hàng ra thông báo xóa thế chấp;

Bạn tiếp tục thực hiện hoàn tất hồ sơ xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất để xóa giao dịch bảo đảm đã đăng ký trước đó;

Khi đã xóa thế chấp thành công, bạn có thể dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình để có thể bán đất cho bên thứ ba.

Hồ sơ xóa thế chấp

- Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo mẫu;

- Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên Ngân hàng trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên vay là gia đình bạn;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh trường hợp miễn thuế (nếu có);

- Giấy tờ nhân thân (CNMD, Hộ khẩu của người vay).

Thủ tục xóa thế chấp

Bước 1: Bạn hoàn thiện bộ hồ sơ theo hướng dẫn của chúng tôi nói trên, nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện;

Bước 2: Cán bộ nhận hồ sơ sẽ kiểm tra và nhận hồ sơ của bạn, đồng thời giao phiếu hẹn trả kết quả;

Bước 3: Thời hạn giải quyết hồ sơ: không quá 03 ngày làm việc;

Bước 4: Bạn đến nhận kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xóa thế chấp của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật tư vấn P&P về nội dung câu hổi trên của bạn

Khách hàng hỏi: Người chủ miếng đất (đã có gia đình) không có nhà nên ủy quyền cho người em trai bán đất bằng giấy viết tay, chưa có công chứng. - Người bán muốn tôi trả 300 triệu trước để họ lấy sổ đất ra trước. Sau đó mới làm thủ tục sang tên cho tôi. Vậy tôi phải làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu làm đúng như yêu cầu của bên bán, thì tôi cần làm những giấy tờ gì?

Luật tư vấn P&P trả lời: với câu hỏi của bạn Luật tư vấn P&P tư vấn như sau

Theo quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Mặc khác cũng tại quy định tại Điều 321 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp tài sản:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Chiểu theo các quy định trên, về nguyên tắc khi chủ sở hữu mang tài sản của mình đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng (tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất).

Hiện bạn đang muốn mua thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng và như phân tích trên thì để thửa đất trên đủ điều kiện để chuyển nhượng buộc phía Ngân hàng phải đồng ý cho các bên thực hiện giao dịch. Nhưng, theo chúng tôi thì Ngân hàng rất khó để chấp nhận yêu cầu này của đương sự (trừ trường hợp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc tài sản thế chấp khác).

Vậy, trường hợp các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện giao dịch trên thì có thể lựa chọn cách thức thanh toán cho Ngân hàng để xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) sau đó lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Để thực hiện mục đích của các bên, chúng tôi tư vấn cho bạn hai phương án:

Phương án 1: Các bên sẽ thỏa thuận 300 triệu VNĐ là tiền trả trước và ký kết giấy biên nhận. Sau này khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì số tiền300 triệu VNĐ sẽ được trừ khi các bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Phương án 2: Các bên sẽ ký kết hợp đồng đặt cọc với số tiền đặt cọc là 300 triệu VNĐ. Hợp đồng đặt cọc với mục đích buộc các bên phải tiến hành thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng và sang tên, đổi chủ.

Khách hàng hỏi: Bố mẹ tôi có vay tiền của ngân hàng là 40 triệu, bố mẹ tôi đứng tên vay thế chấp sổ đỏ, bây giờ nhà tôi muốn trả tiền để lấy sổ đỏ về. Thì có thể ủy quyền cho tôi đi thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được không.

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Bộ Luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013 thì bạn có quyền nhận ủy quyền từ bố mẹ bạn để thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thông qua giấy ủy quyền được chứng thực

“Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”

Khách hàng cần cung cấp

Thông tin cần cung cấp

- Thông tin về thửa đất

- Thông tin về thế chấp đất

Tài liệu cần cung cấp

- Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Công việc của chúng tôi

- Tư vấn các thủ tục, vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Nhận tài liệu từ quý khách.