Thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

Hiện nay, việc tặng cho đất đai giữa các chủ thể với nhau đang khá phổ biến. Bên cạnh việc tặng cho toàn bộ diện tích đất thì cũng có trường hợp tặng cho một phần thửa đất. Theo quy định tại Luật đất đai thì khi tặng cho đất đai bất kỳ một phần hay toàn bộ thì cũng phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Vậy thủ tục tặng cho một phần diện tích đất là như thế nào?

Luật tư vấn P&P xin cung cấp tới quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

Cơ sở pháp lý

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Thế nào là quyền sử dụng đất, Tặng cho một phần thửa đất?

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

- Từ quy định trên Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

- Tặng cho quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho; theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích đất tặng cho bên được tặng cho và giấy tờ có liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất ở.

- Việc tặng cho quyền sử dụng đất ở phải làm cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở, hợp đồng này có công chứng hoặc chúng thực của Uỷ ban nhân dân xã (phường) nơi có đất tặng cho và được đăng ký với cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở có hiệu lực kể từ ngày đăng kí tại cơ quan quản lí đất đai có thẩm quyền của Nhà nước.

Tại sao khi thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất lại phải đăng ký biến động đất đai

- Theo quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì có quy định Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

- Tặng cho một phần diện tích đất mà không đăng ký biến động đất đai thì có bị xử phạt gì không?

"Theo quy định tại Khoản 2, khoản 3, Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với với hành vi không đăng ký biến động về đất đai như sau

- Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

- Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này."

Điều kiện để tặng cho một phần diện tích đất

- Điều kiện 1 - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).

- Điều kiện 2 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Điều kiện 3 - Đất không có tranh chấp;

- Điều kiện 4 - Trong thời hạn sử dụng đất.

Các loại tặng cho một phần diện tích thửa đất

- Tặng cho một phần diện tích thửa đất không có điều kiện

+ Tặng cho không có điều kiện là bên tặng cho không đưa ra yêu cầu gì đối với bên nhận tặng cho

- Tặng cho một phần diện tích có điều kiện

+ Tặng cho có điều kiện là việc bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Các bước để thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp tặng cho một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện tách thửa đối với phần diện tích cần tặng cho trước khi lập hợp đồng tặng cho và sang tên cho người khác.

- Bước 1: Thực hiện thủ tục tách thửa đất để tặng cho

- Bước 2: Lập hợp đồng tặng cho có công chứng (Văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng) chứng thực (UBND cấp xã) nơi có đất

- Bước 3: Thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất (Đăng ký biến động đất đai)

Quy trình thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

Thực hiện thủ tục tách thửa

- Điều kiện để tách thửa

+ Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu này nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận

+ Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh vẫn có thể quy định thêm một số trường hợp khác dù không đủ điều kiện tách thửa, cũng không thuộc hai trường hợp trên nhưng vẫn được phép tách thửa.

- Hồ sơ thực hiện tách thửa đất để thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

+ Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử đất;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung

+ Hộ khẩu + CMT của những người liên quan.

- Thẩm quyền và thời gian thực hiện

+ Thẩm quyền: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất

+ Thời gian thực hiện tách thửa: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Sau khi thực hiện xon thủ tục tách thửa thì người sử dụng đất được quyền tặng cho một phần diện tích đất của minh cho người nhận tặng cho

Lập hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực

- Vì sao khi tặng cho một phần lại phải lập thành hợp đồng có công chứng chứng thực

+ Theo quy định tại Luật đất đai 2013 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

- Hồ sơ để công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất

+ Phiếu yêu cầu công chứng, chứng thực

+ Giấy chứng nhận; Quyết định cho phép tách thửa

+ Giấy tờ tùy than của bên tặng cho và bên nhận tặng cho

+ Hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất

- Nơi thực hiện: UBND cấp xã, Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Thực hiện tặng cho một phần diện tích đất (Đăng ký biến động đất đai)

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.

- Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng tặng cho đã công chứng chứng thực

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Thẩm quyền và thời gian thực hiên thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

+ Thẩm quyền: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên và môi trường

- Thời gian thực hiện: 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

Khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác, cụ thể:

- Thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp 1: Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những trường hợp tặng cho sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

Tặng cho quyền sử dụng đất giữa:

+ Vợ với chồng;

+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

+ Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

+ Ông nội, bà nội với cháu nội;

+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

+ Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân

+ Những trường hợp tặng cho ngoài trường hợp 1 thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

+ Mức tiền thuế phải nộp: Bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được (giá của thửa đất nhận được - thông thường các bên thường lấy giá bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tiền thuế phải nộp là thấp nhất nhưng không trái luật).

- Lệ phí trước bạ

Trường hợp 1: Miễn lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ những trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ: Nhà, đất là quà tặng giữa:

+ Vợ với chồng;

+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

+ Ông nội, bà nội với cháu nội;

+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

+ Anh, chị, em ruột với nhau

Lưu ý: Lệ phí trước bạ phát sinh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 2: Phải nộp lệ phí trước bạ

+ Ngoài những trường hợp tặng cho nhà đất thuộc trường hợp 1 thì phải nộp lệ phí trước bạ;

+ Mức lệ phí trước bạ phải nộp: Lệ phí trước bạ = 0.5 % x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho)

Một số câu hỏi câu hỏi của khách hàng liên quan đến thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

Khách hàng hỏi: Trường hợp nào thì không được thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất?

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 nếu rơi vào các trường hợp sau thì sẽ không được thực hiện thủ tục tặng cho một phần diện tích đất.

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Khách hàng hỏi: Tôi có 05 người con, 03 nam 02 nữ. Quyền sử dụng đất đất đang đứng tên tôi với diễn tích 500m2. Tôi muốn tăng cho 250 m2 cho cô con gái út. Vậy tôi có phải được sự đồng ý của các đứa con còn lại không?

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Khi bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có quyền tặng cho một phần diện tích đất mà không cần phải sự đồng ý của các đứa con còn lại.

Nhưng khi bạn muốn tặng cho một phần diện tích đất cho cô con gái út thì trước hết bạn phải làm thủ tục tách thửa, sau khi tách thửa xong thì phải lập thành hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất (có công chứng, chứng thực). Khi lập xong hợp đồng thì bạn thực hiện việc sang tên đổi chủ cho con bạn phần diện tích đất được tặng cho.

Khách hàng hỏi: Thời điểm nào thì thực hiện xong thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì thời điểm thực hiện xong thủ tục tặng cho một phần diện tích đất là thời điểm hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và được ghi vào sổ địa chính.

Khách hàng cần cung cấp

Thông tin cần cung cấp

- Thông tin về thửa đất

- Thông tin về người tặng cho quyền sử dụng đất

- Thông tin về người nhận quyền sử dụng đất

Tài liệu cần cung cấp

- Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu

- Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Công việc của chúng tôi

- Tư vấn các vấn đề liên quan đến thủ tục tặng cho một phần diện tích đất

- Soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Thực hiện thủ tục sang tên, đăng ký biến động về đất đai