Thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

Thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất được hiểu như thế nào?

- Thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất là trường hợp phát sinh tài sản là nhà xưởng trên đất đã được Cơ quan nhà nước quản lý về đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được gọi là sổ đỏ

- Đăng ký nhà xưởng trên đất thuộc trường hợp đăng ký đất đai. Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Vì sao phải thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Một là, khi thực hiện đăng ký nhà xưởng trên đất thì sẽ nâng cao giá trị của đất

- Hai là, chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà xưởng mà người sử dụng đất đã tạo lập

- Ba là, thuận tiện trong việc quản lý và thông kế các tài sản gắn liền với đất

- Bốn là, Đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch chuyển nhương, tặng cho, thừa kế, góp vốn liên quan đến đất đai

Các hình thức thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Theo quy định tại Luật đất đai thì hiện nay có hai hình thức để thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

- Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu khi đất được giao, nhà nước cho thuê chưa đăng ký và Nhà xưởng và các tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chưa thể hiện thông tin về nhà xưởng.

Điều kiện thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Theo quy định tại Luật đất đai 2013 người sử dụng đất muốn đăng ký tài sản trên đất thì phải sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.

- Đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có thông tin về nhà xưởng thì phải có các điều kiện sau:  Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Trong thời hạn sử dụng đất: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

- Đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:  Các tài liệu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất như sổ mục kê, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đấu giá: Nguồn gốc tài sản phải gắn liền với đất và hợp pháp: Đã hoàn thành các nghĩa vụ về đất đai và Không vi phạm pháp luật về đất đai

- Nhà xưởng phải được gắn liền với đất

Các trường hợp được thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 những trường hợp sau được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành;

+ Nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà xưởng và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Trường hợp nào thì không thực hiện được thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Nhà xưởng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

- Nhà xưởng gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Nhà xưởng thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Nhà xưởng gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

Theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì thành phần hồ sơ để thực hiện thủ tục đăng ký tài nhà xưởng trên đất bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất

- Giấy phép xây dựng trong trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

- Giấy tờ chứng mình nhà xưởng được tạo lập hợp pháp treen

+ Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình;

+ Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp không có một trong những giấy tờ trên thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định trên thì phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công Bản vẽ thiết kế công trình và bản vẽ hoàn công

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu công trình nộp hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình đó theo quy định của pháp luật về xây dựng, Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

Thẩm quyền và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

 Thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Trường hợp do UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp quận, huyện, thị xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ nộp hồ sơ tại cơ quan này.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đăng ký nhà xưởng trên đất

- Không quá 30 ngày làm việc tính từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ

+ Thời hạn giải quyết không tính thời gian:

+ Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

+ Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Một số câu hỏi liên quan đến thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

Câu hỏi: Tôi là chủ dự án đầu tư xưởng gia công chê tạo cơ khí. Tôi đã được Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005 theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Khu đất đó trước đây đã được chủ cũ xây dựng nhà xưởng sản xuất và khi làm thủ tục sổ đỏ tôi không đưa các nhà xưởng trên đất đó vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế thì toàn bộ các nhà xưởng đó không có giấy phép xây dựng (tôi cũng không rõ chủ đầu tư cũ đã xin giấy phép xây dựng hay chưa và cũng không còn chứng từ gì cả).  Vậy giờ tôi muốn thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất thì có được không và tôi phải làm những gì?

Trả lời:  Liên quan tới vấn đề của bạn thì theo quy định tại Điều 35 Nghị định 44/2014 NĐ-CP “Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này;

 2. Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này;

7. Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép”.

Như vậy căn cứ vào quy định trên và đối chiếu với trường hợp của bạn thì nếu nhà xưởng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 35 thì có thể được cơ quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất.

Mặt khác như bạn trình bày khu đất trên đã được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên căn cứ vào điểm d, khoản 4 Điều 95 thì nếu “Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký” thì người sử dụng đất làm các thủ tục để đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi: Tôi đã được Nhà nước cho thuê 5.000 m² đất tại một Khu công nghiệp ở Hà Nội từ năm 2010. Hiện tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các công trình xây dựng trên đó. Tuy nhiên, trong năm 2020 tôi vửa có xây thêm 01 nhà xưởng ở trên diện tích đất thuê nhưng công trình này được xây dựng không có trong Giấy phép xây dựng, dù vậy vẫn phù hợp với quy hoạch. Hiện tôi muốn thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất trình thủ thủ tục như thế nào?

Trả lời: Theo quy định tại Điều 32 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, thì trường hợp của bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 32 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:  “Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Do đó, để thực hiện đủ thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất thì bạn cần phải được cơ quan có thẩm quyền là Ban Quản lý Khu công nghiệp nơi công trình được xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không có trong Giấy phép xây dựng nêu trên là nhà xưởng nêu trên không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Sau khi có xác nhận của Ban Quản lý Khu công nghiệp, Căn cứ khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thì bạn sẽ nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất được cấp Giấy chứng nhận lên UBND thành phố Hà Nội.

Dịch vụ thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất của Luật P&P

- Tư vấn các vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Soạn thảo hồ sơ hoàn chỉnh để thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất

- Thực hiện thủ tục đăng ký nhà xưởng trên đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Nhận kết quả và bàn giao cho quý khách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Liên hệ với Luật P&P

Hotline: 0989.869.523/ 0984.356.608

Email: Lienheluattuvan@gmail.com