Thủ tục đăng ký nhà trên đất

Thủ tục đăng ký nhà trên đất là gì?

- Thủ tục đăng ký nhà trên đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. 

- Thủ tục đăng ký tài sản trên đất thực chất là thủ tục đăng ký đất đai. Đăng ký đất đai có hai loại đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Những chủ thể nào có quyền thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

Theo quy định của Luật nhà ở các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này

Vai trò của việc thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

-  Thủ tục đăng ký nhà trên đất được thực hiện theo yêu cầu của người sử dụng đất

- Ghi nhận quyền sở hữu đối với nhà được đăng ký trên đất

- Tăng giá trị đất

- Đảm bảo các quyền của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn

Khi nào thì thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

- Đăng ký nhà trên đất hay nói cách khác là đăng ký quyền sở hữu nhà ở để chứng minh nhà đó là của người sử dụng đất và đảm bảo được tốt nhất các quyền lợi đối với với nhà ở được ghi trên Sổ đỏ

- Khi có nhà ở được hình thành trên đất là hợp pháp, không có tranh chấp thuộc trong các trường hợp sau:

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Khi cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất rồi nhưng khi cấp giấy chứng nhận này lại chưa có thông tin về nhà trên đất

- Thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất cho cá nhân để bảo vệ quyền lợi; thuận tiện trong việc đăng ký thế chấp tài sản với ngân hàng khi có nhu cầu vay vốn,.

Điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

Đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có thông tin về nhà ở

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Nhà ở gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật như

+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai

Đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đăng ký nhà trên đất 

- Đất được sử dụng ổn định lâu dài, không phát sinh tranh chấp

- Các tài liệu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất như sổ mục kê, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đấu giá,….

- Nguồn gốc nhà phải gắn liền với đất và hợp pháp được thể hiện qua giấy xác nhận hiện trạng nhà hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan quản lý về đất đai của địa phương cấp hoặc có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai

Trường hợp nào thì không được thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

- Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

- Nhà ở gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

-  Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Nhà ở gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Nhà ở tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Như vậy, nếu nhà ở của người sử dụng đất rơi vào các trường hợp trên thì sẽ không được thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất.

Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) mà chưa thực hiện đăng ký nhà trên đất

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Giấy tờ về nhà đăng ký trên đất

- Các giấy tờ nhân thân khác như: Giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân, Sổ hộ khẩu

Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và thực hiện đăng ký nhà trên đất 

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK

 - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nộp bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu).

 - Giấy tờ về nhà gắn liền với đất:

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Các giấy tờ khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước...

Lưu ý:

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở Việt Nam thì phải giấy chứng minh theo quy định.

- Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì chỉ phải nộp đơn đề nghị cấp sổ đỏ Mẫu số 04a/ĐK.

 Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ

Thẩm quyền và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

- Thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

+ Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, với địa phương thành lập Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Phòng tài nguyên và môi trường (trong trường hợp địa phương chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai)

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

- Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

+ Đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất đã được cấp sổ đỏ, nhưng chưa có thông tin về nhà trên đất. Trong thời gian 20 ngày làm việc tính từ ngày Cơ quan đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ

+ Đối với trường hợp thực hiện việc cấp mới sổ đỏ và thực hiện đăng ký nhà trên đất. Trong thời gian 30 ngày làm việc tính từ ngày cơ quan đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ

+ Thời hạn giải quyết không tính thời gian: Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Các vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

Câu hỏi: Khi tôi thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất thì thông tin nhà ở trên sổ đỏ được thể hiện như thế nào?

Trả lời: Theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì khi bạn thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất thì thông tin về nhà ở sẽ được thể hiện tại trang 2 của Sổ đỏ cụ thể như sau: “Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận”

Như vậy căn cứ vào quy định trên thì trên giấy Sổ đỏ sẽ thể hiện các thông tin về nhà ở như sau: Địa chỉ, Diện tích xây dựng, Diện tích nhà ở, Kết cấu, Hình thức sở hữu, Số tầng, Năm hoàn thành, Thời hạn sở hữu.

Câu hỏi: Các giấy tờ liên quan đến nhà ở mà tôi cần phải chuẩn bị khi thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất?

Trả lời: Các giấy tờ mà bạn cần chuẩn bị liên quan đến nhà ở khi thực hiện thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất. Theo quy định tại Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP Các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu nhà, đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; 

- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết (Nếu thuộc trường hợp được giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết); 

- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; 

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật; 

- Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó; 

- Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định trên thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó; 

Như vậy, khi bạn thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất bạn chỉ cần có 1 trong các giấy tờ trên kèm với hồ sơ đăng ký nhà trên đất 

Câu hỏi: Vợ chồng tôi có mua một thửa đất của ông A và đã được cấp sổ đỏ năm 2017, lúc đó chúng tôi chưa có bất cứ công trình xây dựng nào. Đến năm 2021, chúng tôi chuyển về đây sống hẳn, nên đã xây dựng một ngôi nhà kiên cố 2 tầng. Vậy giờ vợ chồng tôi muốn thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất thì có được không? Trong trường hợp muốn cấp mới giấy chứng nhận mới thì có được không?

Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất khi có căn cứ pháp lý. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo đó, chủ sở hữu nhà ở phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở. Cụ thể, theo Điều 8 Luật nhà ở 2014, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được công nhận quyền sở hữu nhà ở khi có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng; mua, thuê mua; nhận tặng cho; nhận thừa kế; nhận góp vốn; nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy căn cứ theo quy định trên thì vợ chồng bạn hoàn toàn được thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

Để đăng ký nhà trên đất vợ chồng bạn cần phải có một trong các giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Sau đó vợ chồng bạn chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký nhà trên đất tới Cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký.

Trong trường hợp vợ chồng bạn có nhu cầu cấp mới giấy sổ đỏ thì trong tờ đơn đăng ký biến động bạn chỉ cần tích vào ô " Tôi có nhu cầu cấp GCN mới" thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành cấp mới GCN quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho bạn. Và khi cấp mới Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất thì bạn sẽ phải chịu thêm phí cấp sổ (Căn cứ vào quyết định của HĐND cấp tỉnh quyết định). Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thể hiện thông tin về nhà ở của bạn còn các thông tin khác trên sổ đỏ vẫn sẽ được giữ nguyên.

Dịch vụ đăng ký nhà trên đất của Luật P&P

- Tư vấn các vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký nhà trên đất

- Soạn thảo hồ sơ hoàn chỉnh để thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

- Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất

- Thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Nhận kết quả và bàn giao cho quý khách sổ đỏ sau khi đã thực hiện xong thủ tục đăng ký nhà trên đất

Liên hệ với Luật P&P

Hotline: 0989.869.523/ 0984.356.608

Email: Lienheluattuvan@gmail.com