Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền chuyển nhượng đất đai là một trong những quyền cơ bản của công dân, được quy định trong Hiến pháp và trong văn bản luật đất đai. Vậy là thể nào để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là như thế nào.

Luật tư vấn xin cung cấp tới quý khách hàng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật đất đai 2013

- Luật nhà ở 2014

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.

Điều kiện để đất được phép chuyển nhượng

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để đất chuyển nhượng như sau

- Có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trừ những trường hợp sau:

+ Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

+ Trường hợp 2: Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

- Đất không có tranh chấp

- Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Hình thức của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

Tại sao gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Do vậy, khi giao dịch, các bên phải lập “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không lập “Hợp đồng mua bán đất” như đối với trường hợp mua bán nhà ở.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì

Theo quy định tại Bộ Luật dân sự 2015 thì

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những nội dung cơ bản sau

- Đối tượng của hợp đồng;

- Vị trí thửa đất

- Giá, phương thức thanh toán;

- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

- Phương thức giải quyết tranh chấp

Ngoài những nội dung cơ bản trên các bên có thể thỏa thuận với nhau một số nội dung khác liên quan đến hợp đồng mà không vi phạm các điều cấm của Luật, trái đạo đức xã hội.

Chuyển nhượng quyền sử dung đất mà không có công chứng, chứng thực thì như thể nào

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự khi các bên xác lập hợp đồng mà không tuân thủ về mặt hình thức mà pháp luật bắt buộc phải thực hiện thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu trừ các trường hợp sau đây:

- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trình tự thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những bước sau

Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Bản sao giấy tờ tùy thân:

+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.

+ Sổ hộ khẩu.

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến đất được chuyển nhượng:

+ Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

Bước 2: Thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ sang tên sổ đỏ

- Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Trình tự sang tên sổ đỏ sau khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi chuyển nhượng qyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý ban đầu

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

- Gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Nghĩa vụ về tài chính phải nộp sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên mua :

Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

Các lệ phí khác:

Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu :Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).