Những việc cần phải làm khi tặng cho quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai quy định cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình. Vậy để tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải làm gì khi tặng cho quyền sử dụng đất.

Luật tư vấn P&P xin tư vấn tơi quý khách hàng những công việc cần phải làm khi tặng cho quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Thế nào là tặng cho quyền sử dụng đất

- Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù.

- Các dạng của tặng cho quyền sử dụng đất

+ Bố mẹ tặng cho đất cho con;

+ Người có đất đai tặng cho đất của mình cho người khác (không phải là bố mẹ cho đất cho con).

Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền tặng cho quyền sử dụng đất (cho đất) khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1 - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).

Điều kiện 2 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều kiện 3 - Đất không có tranh chấp;

Điều kiện 4 - Trong thời hạn sử dụng đất.

Những việc cần phải làm khi tặng cho quyền sử dụng đất

Xác định phần đất, diện tích đất được tăng cho quyền sử dụng đất

Trường hợp tặng cho một phần thửa đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp tặng cho một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần tặng cho trước khi tặng cho người khác.

- Thủ tục tách thửa

Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

- Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Trường hợp tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất thì không phải làm thủ tục tách thửa.

Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Theo quy định Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

- Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:

+ Phiếu yêu cầu công chứng;

+ Hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất

+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.

+ Sổ hộ khẩu.

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:

+ Văn bản cam kết của các bên tặng cho về đối tượng tặng cho là có thật.

Thực hiện sang tên quyền sử dụng đất sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.

Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng tặng cho đã công chứng chứng thực

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi tặng cho quyền sử dụng đất

Khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác, cụ thể:

- Thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp 1: Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những trường hợp tặng cho sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

Tặng cho quyền sử dụng đất giữa:

+ Vợ với chồng;

+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

+ Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

+ Ông nội, bà nội với cháu nội;

+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

+ Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân

+ Những trường hợp tặng cho ngoài trường hợp 1 thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

+ Mức tiền thuế phải nộp: Bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được (giá của thửa đất nhận được - thông thường các bên thường lấy giá bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tiền thuế phải nộp là thấp nhất nhưng không trái luật).

- Lệ phí trước bạ

Trường hợp 1: Miễn lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ những trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ: Nhà, đất là quà tặng giữa:

+ Vợ với chồng;

+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

+ Ông nội, bà nội với cháu nội;

+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

+ Anh, chị, em ruột với nhau

Lưu ý: Lệ phí trước bạ phát sinh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 2: Phải nộp lệ phí trước bạ

+ Ngoài những trường hợp tặng cho nhà đất thuộc trường hợp 1 thì phải nộp lệ phí trước bạ;

+ Mức lệ phí trước bạ phải nộp: Lệ phí trước bạ = 0.5 % x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho)

- Chi phí khác

+ Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).

+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).

Một số câu hỏi của khách hàng liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất

Khách hàng hỏi: Bố mẹ tôi muốn cho tôi một miếng đất và sang tên sổ đỏ cho tôi thì cần phải làm những thủ tục gì và làm ở đâu. Bố mẹ tôi có hộ khẩu thường trú ở Hà Nội và miếng đất bố mẹ cho tôi cũng ở địa chỉ đó. Nhưng hộ khẩu thường trú của tôi ở thành phố Hải Dương bây giờ bố mẹ muốn sang tên sổ đỏ cho tôi có được không? Tôi có cần phải chuyển khẩu về Hà Nội thì mới sang tên được sổ đỏ hay không.

Luật tư vấn P&P tư vấn như sau:Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất thì được quyền tặng cho người khác.

Theo đó, nếu bố mẹ của bạn đang đứng tên mảnh đất đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì có quyền tặng cho bất kì ai.

Để tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn cho bạn thì bố mẹ bạn cần phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn và phải được công chứng, chứng thực hợp đồng. Sau khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì bạn cần phải làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn.

Đối với trường hợp bạn ở Hải Dương mà bố mẹ bạn tặng cho bạn quyền sử dụng đất ỏ Hà Nội thì bạn không phải làm thủ tục chuyển khẩu về Hà Nội mà chỉ cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và bạn.

Bố mẹ bạn có quyền sử dụng đất mà đất nằm trên địa bàn Hà Nội có quyền thực hiện tặng cho, sang tên cho bạn (dù bạn thường trú ở tỉnh khác). Vì vậy, bạn có hộ khẩu thường trú ở Hải Dương thì bạn và bố mẹ vẫn có thể thực hiện tặng cho và sang tên quyền sử dụng đất bình thường.

Khách hàng hỏi: Bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho tôi, thì tôi có phải chịu các loại phí và lệ phí gì không.

Luật tư vấn P&P tư vấn như sau: Khi tặng cho quyền sử dụng đất, người nộp thuế được xác định là cá nhân có thu nhập chịu thuế – thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007. Theo các quy định của pháp luật về thuế, thì khi tặng cho quyền sử dụng đất, người nộp thuế phải nộp các loại thuế, lệ phí sau:

- Loai thuế phải nộp

+ Thuế Thu nhập cá nhân

+ Lệ phí trước bạ

- Nhưng đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ.

+ Các trường hợp được miễn thuế căn cứ vào khoản 4 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

+ Các trường hợp miễn lệ phí trước bạ được quy định tại điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ tài chính về lệ phí trước bạ, trong đó có trường hợp: Nhà, đất là quà tặng giữa: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

Khách hàng hỏi: Tôi có 05 người con, 03 nam 02 nữ. Quyền sử dụng đất đất đang đứng tên tôi với diễn tích 500m². Tôi muốn tăng cho 250 m² cho cô con gái út. Vậy tôi có phải được sự đồng ý của các đứa con còn lại không.

Luật tư vấn P&P tư vấn như sau: Theo quy định khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Khi bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có quyền tặng cho một phần diện tích đất mà không cần phải sự đồng ý của các đứa con còn lại.

Nhưng khi bạn muốn tặng cho một phần diện tích đất cho cô con gái út thì trước hết bạn phải làm thủ tục tách thửa, sau khi tách thửa xong thì phải lập thành hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất (có công chứng, chứng thực). Khi lập xong hợp đồng thì bạn thực hiện việc sang tên đổi chủ cho con bạn phần diện tích đất được tặng cho.

Khách hàng hỏi: Con trai chúng tôi đã lập gia đình nên vợ chồng tôi làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho hai vợ chồng. Hợp đồng đã được công chứng và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do cần vốn làm ăn nên chúng tôi muốn lấy lại số đất đó. Tôi muốn hỏi, Tôi có thể hủy hợp đồng tặng cho này được không.

Luật tư vấn P&P tư vấn như sau: Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Mặc khác cũng theo Điều 459 Bộ luật dâ sự 2015 thỉ

- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Luật công chứng quy định Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Theo đó, hợp đồng tặng cho của vợ chồng bạn đối với gia đình con trai đã được công chứng và có hiệu lực nên buộc vợ chồng bạn phải thực hiện theo đúng những gì đã cam kết trong hợp đồng tặng cho.

Theo đó, việc hủy hợp đồng tặng cho chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng việc sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch. Theo đó, việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, chỉ khi con bạn có mong muốn không tiếp tục thực hiện việc tặng cho. Và nếu việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho thì phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng việc tặng cho trước đó.

Khách hàng cần cung cấp

Thông tin cần cung cấp

- Thông tin về thửa đất

- Thông tin về người tặng cho quyền sử dụng đất

- Thông tin về người nhận quyền sử dụng đất

Tài liệu cần cung cấp

- Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu

- Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Công việc của chúng tôi

- Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến những việc cần phải làm khi tặng cho quyền sử dụng đất

- Soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Thực hiện thủ tục sang tên, đăng ký biến động về đất đai