Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

 Cơ sở pháp lý

- Bộ luật dân sự 2015

- Bộ luật tố tụng dân sự 2015

- Luật đất đai 2013 

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

- Các văn bản hướng dẫn luật đất đai khác

Tranh chấp đất đai là gì ?

- Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “ Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

- Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

- Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Về chủ thể: Chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất. Trường hợp tranh chấp không phát sinh giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất thì đó là quan hệ tranh chấp khác. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với Cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.

Về đối tượng: Đối tượng trong quan hệ tranh chấp đất đai là quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất hoặc cả hai. Đối với quyền sử dụng đất thì đây là loại tài sản đặc biệt vì pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ trao lại quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức do pháp luật quy định. Đồng thời quyền sử dụng đất cũng là tài sản (quyền tài sản) theo quy định của Bộ luật dân sự, vì vậy quyền sử dụng đất có thể là đối tượng tham gia các giao dịch dân sự.

Về nội dung: Quan hệ tranh chấp đất đai có nội dung là sự xung đột, tranh chấp về các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với một hoặc nhiều thửa đất cụ thể.

Các loại tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai được xem là một hiện tượng rất phổ biến hiện nay và thường hết sức đa dạng, phong phú. Do vậy, việc xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến sẽ giúp cho con đường giải quyết tranh chấp rõ ràng, nhanh chóng hơn. Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Hiến pháp ghi nhận đây là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53). Vì vậy, có thể thấy định nghĩa về tranh chấp đất đai xác định: " Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất mà chỉ là chủ thể sử dụng đất.

Về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất:

Là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Bản chất khi giải quyết tranh chấp này cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về:

+ Thứ nhất, tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất, đây có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi,…Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.

+ Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau.

+ Thứ ba, tranh chấp đòi lại đất: Thực chất đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ những người này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp: đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới….

2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất:

Trong các dạng tranh chấp này thì người đang sử dụng đất đã sử dụng hợp pháp đất, không có ai tranh chấp. Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình là thực hiện các giao dịch về dân sự mà dẫn đến tranh chấp. Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự.

Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như: tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, bảo lãnh,…

Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu… Bên cạnh đó, một loại tranh chấp khác cũng thuộc dạng này đó là tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì; đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng.

Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Tranh chấp liên quan đến đất

Tranh chấp này thường thể hiện dưới hai dạng chính tranh chấp về thừa kế liên quan đến đất đai và tranh chấp tài sản vợ chồng khi ly hôn. Theo đó:

+ Thứ nhất, về tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ đòi lại…

+ Thứ hai, về tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp do người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp.

Khi giải quyết tranh chấp đất đai cần lưu ý những gì ?

-Tranh chấp đất đai thì sẽ do Luật Đất đai điều chỉnh, và có những lưu ý những điểm nổi bật như sau:

+ Khi giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai  thì buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, phường thị trấn; Nếu không hòa giải mà khởi kiện tại Tòa án thì Tòa sẽ trả lại đơn khởi kiện.

+ Trường hợp đất tranh chấp mà có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ khác với việc không có giấy tờ.

- Tranh chấp liên quan đến đất đai (loại 2) thì chủ yếu do Bộ luật Dân sự quy định nên thủ tục giải quyết khác (không giải quyết theo thủ tục của Luật Đất đai). Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.

Giải quyết tranh chấp đất đai thực hiện theo các bước nào ?

Hòa giải cơ sở tại UBND Xã, phường gồm các bước như sau:

Bước một, Các bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND xã nơi có đất. Trong đó, Hồ sơ yêu cầu cần có giấy tờ như sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

+ Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hoặc căn cước công dân

+ Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất kèm theo các thông tin để chứng minh quyền sử dụng đất của mình

Bước hai, Tiếp nhận và xử lý yêu cầu, thẩm tra và mở phiên hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được UBND cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Bước ba, Tổ chức phiên hòa giải cơ sở.

- Thành phần tham gia phiên hòa giải được quy định tại điểm b khoản 1 Điều  88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể phải có các thành phần như sau: " Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh"

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành

Bước bốn, Ra quyết định hòa giải thành hoặc không thành 

- Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

- Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính

- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và đã được thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND cấp xã, phường thì đương sự cũng có thể lựa chọn UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc thay vì tòa án nhân dân

- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. 

Hồ sơ cần chuẩn bị hồ sơ với giấy tờ như sau: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Biên bản hòa giải tại UBDN cấp xã;Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

- Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Hồ sơ cần bị các giấy tờ như sau: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân  

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện với các giấy tờ cần chuẩn bị như sau: Đơn khởi kiện theo mẫu;  Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dung đất); Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp; Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân; Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Nộp đơn khởi kiện. Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết

Tòa án thụ lý và ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi thụ lý đơn khởi kiện, Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, trong thời hạn 07 ngày  kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Địa điểm nộp tiền tạm ứng án phí là Chi cục Thi hành án dân sự.

Tiến hành giải quyết vụ án. Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ). Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

-----> Các bước trên áp dụng chung cho quy trình giải quyết tranh chấp đất đai. Trong từng vụ việc cụ thể và theo nhu cầu của các bên và tình hình thực tế vụ việc, Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai sẽ sử dụng tất cả các bước trên hoặc có thể sẽ chỉ sử dụng một trong những bước trên để làm.

Giải quyết tranh chấp đất đai thực hiện tại các cơ quan nào ?

- Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp cần xác định rõ nội dung tranh chấp mới có thể xác định được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dung đất. Nhưng với bài viết có tính khái quát nên Luật tư vấn P&P nêu tất cả các cơ quan có thẩm quyền liên quan để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất như sau:

- UBND cấp Xã: Có vai trò là cơ quan chính quyền địa phương thực hiện nhiệm vụ hòa giải tại cơ sở theo quy định tại Khoản 3- Điều 202 Luật đất đai 2013 với nội dung như sau: " Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai".

- UBND cấp Huyện: có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc các điều kiện như sau:

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án  hoặc UBND cấp có thẩm quyền

+ Đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền 

+ Là tranh chấp quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết

- UBND cấp Tỉnh: Có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nếu vụ việc thuộc các điều kiện như sau:

 + Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; 

+ Đương sự đã giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết. Đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết là khởi kiện tại tòa hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đương sự lựa chọn hình thức khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh để giải quyết và như vậy thì thẩm quyền lúc này trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là của UBND cấp tỉnh.

- Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nếu vụ việc thuộc điều kiện như sau:  "Tranh chấp quyền sử dụng đất  có đối tượng  là một trong các bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu đã có quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp nhưng đương không đồng ý với quyết định giải quyết thì đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính" 

- Tòa án nhân dân nơi có đất sẽ giải quyết các tranh chấp với những trường hợp sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Cụ thể các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 gồm các loại giấy tờ sau:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Đối với tranh chấp mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì thẩm quyền do đương sự lựa chọn một trong hai phương thức như sau:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

----> Như vậy căn cứ vào từng vụ việc cụ thể, Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai sẽ làm việc với từng cơ quan có thẩm quyền như nêu ở trên. Việc xác định cơ quan giải quyết tranh chấp đóng một vai trog cực kỳ quan trọng trong việc giải quyết có hiệu quả những vụ việc tranh chấp đất đai.

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai là bao lâu ?

 Khi luật sư giải quyết tranh chấp đất đai cũng phải dựa vào các quy định của pháp luật để thực hiện các nội dung công việc, Dưới đây là thời gian cho các thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

1. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã:  Căn cứ pháp lý Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 có quy định "Được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai."

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh): Căn cứ theoKhoản 40 Điều 2 Nghị định: 01/207/ND-CP có quy định: 

- Thời hạn kiểm tra hồ sơ: Khi nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày; trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện.

3. Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Căn cứ theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định: 01/207/ND-CP

- Thời hạn kiểm tra hồ sơ: Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

- Thời hạn giải quyết không quá 60 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày; trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

4. Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Căn cứ theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định: 01/207/ND-CP quy định: Không quá 90 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật".

5. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án (Thủ tục xét xử sơ thẩm theo luật tố tụng dân sự). căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Thời hạn chuẩn bị xét xử (tối đa là 06 tháng), cụ thể:

- Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).

- Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;

- Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, nếu vụ án không bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai và những câu hỏi thường gặp

Khách hàng hỏi: Tôi có một mảnh đất được cha mẹ để lại nhưng mảnh đất đó không có bất kỳ giấy tờ pháp lý gì. Hiện tôi và một gia đình khác đang xảy ra tranh chấp về ranh giới đối với mảnh đất nói trên. Tôi muốn hỏi để giải quyết tranh chấp đối với mảnh đất không có giấy tờ trên thì tôi cần thực hiện tại cơ quan nào ?

Luật tư vấn P&P trả lời: Chào bạn, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3  Điều 203 Luật Đất đai 2013 thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp đương sự không có bất kỳ giấy tờ pháp lý gì được quy định như sau:

" 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính..”.

-----> Như vậy, trong trường hợp của bạn theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, bạn có thể lựa chọn một trong hai hình thức đó là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Nếu bạn chọn UBND làm nơi giải quyết tranh chấp thì Chủ tich UBND cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp của bạn vì tranh chấp của bạn thuộc trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.

Chú ý: Bên cạnh đó, bạn cũng cần lưu ý rằng trước khi đưa tranh chấp của bạn đến UBND hoặc Tòa án bạn cần tự hòa giải các bên với nhau, nếu không tự hòa giải được thì các bạn bắt buộc phải đưa đến UBND cấp xã để hòa giài theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đối đất đai:

Khách hàng hỏi: Tôi có một mảnh đất sử dụng từ năm 2010 nhưng chưa có sổ đỏ. Tháng 2/2020, tôi xảy ra tranh chấp mảnh đất trên với một hộ dân ở bên cạnh nhà tôi. Chúng tôi đã đưa tranh chấp ra UBND huyện giải quyết. Đến tháng 06/2020, UBND huyện có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cho chúng tôi. Tuy nhiên, tôi phát hiện một số vấn đề mà UBND huyện giải quyết chưa minh bạch, rõ ràng, có dấu hiệu “móc nối” với hộ gia đình kia gây bất lợi cho gia đình tôi. Tôi muốn khiếu nại quyết định trên thì phải làm như thế nào?

Luật tư vấn P&P trả lời: Về câu hỏi của bạn, Luật P&P xin được nêu ra quan điểm tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013 thì bạn có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai. Theo đó, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại; trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trong trường hợp bạn muốn khiếu nại thì có thể gửi đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp, thủ tục thực hiện thủ tục như sau:

Về thời hiệu khiếu nại: Trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Trường hợp không thể khiếu nại được do trở ngại khách quan thì có thể không tính vào thời hiệu khiếu nại;

Về trình tự khiếu nại:

- Khiếu nại lần đầu: Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có thể khiếu nại đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án;

-  Khiếu nại lần hai: Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có thể khiếu nại đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án;

- Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

-----> Như vậy, bạn có thể khiếu nại lần đầu đến UBND huyện, khiếu nại lần hai đến UBND tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Khách hàng hỏi: Trước đây, gia đình tôi có một mảnh đất nông nghiệp không canh tác nên có cho một người họ hàng mượn để canh tác hoa màu trên đó. Tính đến nay cũng đã được hơn 10 năm. Nhưng nay gia đình tôi đến đòi lại diện tích đó thì họ không trả. Xin hỏi bây giờ gia đình tôi có thể kiện ra tòa để đòi lại đất được hay không? Vì hiện tại gia đình tôi chưa được cấp sổ đỏ, cũng nhưng các giấy tờ gì về quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên, vì diện tích đất trên được gia đình tôi khai hoang canh tác đã lâu.

Luật tư vấn P&P trả lời: Chào bạn, theo như thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi tư vấn như sau: Có thể thấy ở đây giữa gia đình bạn và người họ hàng đã phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên. Trường hợp gia đình bạn và người họ hạng không thể thỏa thuận được về việc ai là người có quyền sử dụng đất, thì gia đình bạn có quyền làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất yêu cầu tiến hành hòa giải theo quy định của pháp luật ---> Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đã tiến hành hòa giải nhưng không thành, thì gia đình bạn có thể lựa chọn một trong hai hướng giải quyết sau đây:

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

"(1) Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

(2) Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013;

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự".

------> Như vậy đối với trường hợp của gia đình bạn thì bạn hòa toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Khách hàng hỏi: Gia đình tôi có tranh chấp về ranh giới đất với nhà hàng xóm. Đất cử gia đình tôi đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ranh giới giữa hai gia đình chúng tôi được ngăn cách bởi một cái mương rộng 1m, sâu 1m do hai bên cũng thống nhất không xây dựng bất kỳ gì trên đó xem như làm ranh giới đất giữa hai gia đình. Tuy nhiên, vừa qua gia đình bên cạnh đã xây dựng tường bao lấn san phần đất nhà tôi khoảng 2m, đồng thời bắt đầu tiến hành lấp mương để xây dựng công trình nhà vệ sinh bị gia đình tôi phát hiện ngăn chặn. Gia đình tôi yêu cầu họ trả lại hiện trạng thì họ không nghe. Vậy tôi có thể lấy lại phần đất nhà mình được không?

Luật tư vấn P&P trả lời: Bộ luật dân sự 2015 cũng có quy định về ranh giới giữa các bất động sản. Việc gia đình bạn thỏa thuận với nhau về ranh giới hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự tại Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Việc hàng xóm bên cạnh có hành vi xây dựng tường bao không theo ranh giới đất đã được thỏa thuận từ trước thì bạn có thể tiến hành khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Tại điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở. Khi các bên không thể hòa giải được thì một trong các bên có đơn yêu cầu hòa giải gửi đến UBND cấp xã nơi có bất động sản để yêu cầu hòa giải.

UBND xã sẽ tổ chức hòa giải với sự có mặt của Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã, đại diện UBMTTQ Việt Nam, trưởng thôn với khu vực nông thôn, đại diện một số hộ dân, các bên có tranh chấp. Trường hợp UBND xã mời hòa giải mà một trong các bên vắng mặt thì coi là hòa giải không thành.

Trường hợp hòa giải không thành thì UBND xã lập biên bản hòa giải không thành và bạn làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thầm quyền để giải quyết yêu cầu của mình

Khách hàng cần cung cấp

- Thông tin về thửa đất

- Bản sao sổ hộ khẩu của những người có quyền và nghĩa vụ liên quan

- Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân của những người có quyền và nghĩa vụ liên quan

- Các loại giấy tờ chứng mình quyền sử dụng đất trong từng vụ việc cụ thể luật sư sẽ hướng dẫn cụ thể

Liên hệ với chúng tôi

Hotline: 0989.869.523

Email: Lienheluattuvan@gmail.com