Menu Hotline: 0989.869.523/ 0984.356.608

Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

Việc chuyển quyền sử dụng đất đang ngày càng phổ biến. Các quy định pháp luật về chuyển quyển sử dụng đất thì không phải ai cũng nắm rõ. Nên gây ra các vụ tranh chấp đất đai rất nhiều. Một trong những vấn đề được nhắc đến hiện nay rất nhiều là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật không.

Bài viết sau Luật tư vấn P&P cung cấp tới khách hàng vấn đề pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật không

Cơ sở pháp lý


- Luật đất đai 2013

- Luật dân sự 2015

- Bộ luật tố tụng dân sự 2015

- Nghị định 43/2014

Chuyển quyền sử dụng đất là gì?


Theo quy định tại khoản 10 điều 3 luật đất đai 2013 “Chuyển quyền  sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là gì?


Hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất


Điều kiện về nội dụng

Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên khi muốn chuyển quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188: Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Có Giấy chứng nhận

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Điều kiện về hình thức

Hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu về hình thức hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoắc chứng thực theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Như vậy để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng với pháp luật ngoài điều kiện về nội dung còn yêu cầu thêm  hình thức của hợp đồng phải có công chứng, chứng thực

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất


Theo quy định tại Điều 79 Nghị đinh 43/2014

-  Đầu tiên hai bên lập hợp đồng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để lấy đó làm căn cứ để cơ quan nhà nước thực hiện chuyển đổi cấp giấy chứng  nhận quyền sử dụng. Sau đó đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đây là quy đinh bắt buộc của pháp luật.

- Lập hồ sơ để gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Nộp  hồ sơ và đến văn phòng đăng ký đất đai,văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật không?


- Trường hợp này hợp đồng đã vi phạm điều kiện về mặt hình thực của hợp đồng "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực" nên hợp đồng sẽ vô hiệu. (Vấn đề về  hợp đồng vô hiệu được giải quyết như giao dịch vô hiệu theo quy định tại Khoản 1 điều 407 Bộ luật dân sự “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”)

- Nhưng theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Như vậy hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc trường hợp bên mua đã trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì một trongh 2 bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực. Trong trường hợp này văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có công chứng chứng thực được sử dụng như một căn cứ pháp lý để bên mua đất tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên). 

Cách xử lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay


- Trong trường hợp hợp đồng viết tay quyền sử dụng đất , các bên nhận thức được quy định của pháp luật thì có quyền hoàn thiện hình thức bằng cách đến văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã/phường để làm lại hợp đồng cho đúng hình thưc

- Còn nếu xảy ra tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền, tòa án sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật để xét xem có công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không

Trình tự thủ tục để yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực


Theo quy định tại điều 363 bộ luật tố tụng dân sự “ Điều 363. Thủ tục nhận và xử lý đơn yêu cầu

-Thủ tục nhận đơn yêu cầu được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 191 của Bộ luật này.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn yêu cầu và tài liệu, chứng cứ kèm theo, Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán giải quyết đơn yêu cầu.”

- Hồ sơ gồm có

 + Đơn yêu cầu tòa án giải quyết vụ việc dân sự

 + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

 + Giấy tờ liên quan đến việc bên mua đã thanh toán 2/3 giá trị của  hợp đồng

 + Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 + Bản sao công chứng chứng minh thư của 2 bên

Tình huống khách hàng gặp phải


Câu 1: Cách đây 2 năm tôi có mua đất của anh H, tôi và anh H lập với nhau một hơp đồng viết tay, nhưng chúng tôi không đi công chứng hay chứng thực. Tôi đã trả  hết số tiền mua đất như trong hợp đông đã thỏa thuận. Đến nay anh H trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền cho tôi. Vậy trường hợp của tôi sẽ giải quyết như thế nào?

Luật tư vấn P&P trả lời:

Trường hợp của bạn thuộc trường hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất viết tay. Mà theo quy định của pháp luật hợp đồng này của bạn phải đi công chứng, chứng thực theo quy đinh tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Vậy hợp đồng này sẽ vô hiệu.

Tuy nhiện bạn nói bạn đã trả cho anh H số tiền mua đất. Vậy trường hợp này của bạn hợp đồng của bạn sẽ thuộc trường hợp ngoại lệ của hợp đồng vô hiệu “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”. Cách giải quyết để hợp đồng của bạn có hiệu lực pháp luật là bạn làm đơn yêu cầu đến tòa án. Để tòa án tuyên bố hợp đồng của bạn có hiệu lực

Khách hàng cần cung cấp


- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

- Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao công chứng chứng minh thư của 2 bên

- Giấy tờ liên quan đến việc bên mua đã thanh toán

Công việc của chúng tôi


- Tư vấn các thủ tục, vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục xin phép họp báo

- Nhận tài liệu từ quý khách.

- Soạn thảo hồ sơ đầy đủ, hoàn chỉnh

- Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

- Làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Nhận kết quả và bàn giao bản gốc cho quý khách

Liên hệ với chúng tôi


Hotline: 098.9869.523

Email: Lienheluattuvan@gmail.com

Đối tác chiến lược