Menu Hotline: Phone 1 : 0989.869.523/Phone 2 : 0984.356.608

Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?

Theo quy định của luật đất đai, trong quá trình sử dụng đất người sử dụng được thực hiện các quyền về đất đai, một trong các quyền đó là quyền chuyển nhượng đất. Nhưng để thực hiện quyền chuyển nhượng này không phải người sử dụng đất nào cũng nắm rõ nhất là đất liên quan đến hộ gia đình. Vậy khi lập hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký? Luật P&P xin cung cấp tới quý khách hàng các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?

Hộ gia đình sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng đất được hiểu như thế nào?


- Tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Điều kiện để hộ gia đình thực hiện việc chuyển nhương đất


Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Quy định về trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?


- Việc sở hữu tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích thỏa đáng cho họ tránh xảy ra tranh chấp trong gia đình. Căn cứ tại (Điều 102 và Điều 212 Bộ luật dân sự 2015), tài sản chung của hộ gia đình được quy định như sau:

+ Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định.

+ Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.Nếu là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình

Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?


- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

- Mặc khác cũng theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Một số lưu ý khi xác nhận hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?


- Một là phải xem tại trang số 1 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện tên những ai trong hộ gia đình không? Hay chị ghi tên hộ ông hoặc hộ bà.

- Hai là xem xét tại thời điểm cấp sổ hộ gia đình gồm những ai, có thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hoặc hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Ba là, tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng đất xem có những ai còn sống hay đã chết trong hộ gia đình. (Trường hợp một cá nhân trong hộ gia đình mất thì sẽ phát sinh thừa kế)

- Bốn là, khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải xem có đầy đủ chữ ký không và xem giấy ủy quyền có hợp lệ hay không.

- Năm là, tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình có cá nhân nào bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, chưa đủ năng lực hành vi dân sự hay không.

Câu hỏi liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?


Câu hỏi: Hiện nay tôi muốn bán đất nhưng con út tôi không đồng ý. Sổ đỏ nhà tôi được cấp cho hộ gia đình năm 1998, con út tôi sinh năm 1999. Vậy khi tôi lập hợp đồng chuyển nhượng đất thì có phải cần chữ ký của người con út này không?

Trả lời:  Theo quy định khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi bạn chuyển nhượng đất hộ gia đình thì chỉ cần sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn được cấp năm 1998 mà người con út của bạn năm 1999 mới sinh ra đời nên người con út sẽ không có bất kỳ quyền nào đối với đất mà bạn bán. Vì thế con út của bạn không có quyền ngăn cản hay từ chối chuyển nhượng vì không có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ và các thành viên khác.

Câu hỏi:  Tôi sinh năm 1989, năm 1998 gia đình tôi được Nhà nước cấp đất để làm nhà ở (quyết định giao đất ghi giao cho hộ gia đình), năm 2000 bố mẹ tôi làm thủ tục và được cấp Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình. Năm 2021, bố mẹ và anh trai tôi muốn bán mảnh đất trên, tôi không đồng ý vì giá đất ngoại thành sẽ tăng nhanh trong thời gian tới. Vậy tôi có quyền yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu hay không?

Trả lời: Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.

Căn cứ theo quy định trên thì bạn vẫn có quyền đối với thửa đất, vì bạn là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất dù thời điểm cấp Giấy chứng nhận bạn mới 9 tuổi. Bạn có đủ 03 điều kiện để trở thành thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể:

- Chị có quan hệ huyết thống với cha mẹ của mình.

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung với cha mẹ và anh trai vì Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, không giao riêng cho cha mẹ bạn (Nhà nước giao đất cho hộ gia đình thì mọi thành viên trong hộ gia đình khi đó đều có quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào độ tuổi).

Vì vậy khi bố mẹ bạn và anh trai có lập hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của bạn là không đúng theo quy định của pháp luật. Nên bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa để yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm về chủ thể ký kết.

Câu hỏi: Tôi có làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Ông T. Tuy nhiên khi làm hồ sơ ngoài các giấy tờ cần thiết, cán bộ tiếp nhận yêu cầu gia đình tôi phải họp gia đình và có biên bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy yêu cầu của cán bộ  tiếp nhận trên là đúng không? Và hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?

Trả lời: Tại Khoản 5, Điều 14, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

"Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật".

Như vậy trường hợp đất của hộ gia đình khi thực hiện thủ tục chuyển quyền thì phải có văn bản đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình đó được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì vậy yêu cầu mà cán bộ tiếp nhận hồ sơ là yêu cầu đúng. Và khi lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T thì trong hợp đồng phải có chữ ký của những người trong hộ gia đình.

Câu hỏi: Tháng 9.2018 tôi có mua bán đất ở có ‘sổ đỏ’ (cấp tháng 03 năm 1997). Hợp đồng có công chứng.  Đến tháng 8/2020, được biết phải làm thêm thủ tục nữa, tôi liền đến phòng tài nguyên môi trường để sang tên quyền sử dụng đất thì được trả lời là đất cấp cho hộ gia đình. Trong hộ khẩu chỉ có 3 người (người chồng và 2 con). Người vợ có hộ khẩu nơi khác. Cán bộ văn phòng đăng ký nhà đất hướng dẫn tôi về văn phòng công chứng làm giấy ủy quyền để các người con trong hộ khẩu ủy quyền cho người mẹ. Vậy trong trường hợp này tôi phải làm như thế nào

Trả lời: Quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định tại Ðiều 109 Bộ luật Dân sự về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:

- Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.

- Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Với trường hợp của bạn, sổ hộ khẩu gia đình chỉ có 3 người là bố và 2 con thì cả 3 người này sẽ là chủ sử dụng thửa đất chung đó. Tuy nhiên, mặc dù vợ không đứng tên trong sổ hộ khẩu gia đình, nhưng vợ chồng đã kết hôn và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1997 nên quyền sử dụng đất này được coi là tài sản chung vợ chồng, do đó, người vợ cũng là một trong các đồng chủ sử dụng thửa đất của hộ gia đình.

Vì vậy khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình thì cả bố, mẹ và các con đều phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng được lập từ năm 2018 không có đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình ký vào nên không thể coi là hợp đồng hợp pháp. Bạn phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới để tất cả các thành viên trong hộ gia đình cùng ký, sau đó mới có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký nhà đất) theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi:  Gia đình tôi có một miếng đất, hiện giờ không sử dụng nữa nên muốn bán, nhưng anh trai lớn trong gia đình tôi không đồng ý. Anh ấy đã có vợ con rồi nhưng chưa tách hộ khẩu, vậy cho tôi hỏi giờ cha mẹ tôi bán đất có cần có tất cả chữ kí của anh em trong gia đình trên 18 tuổi hay không?

Trả lời: Theo Điều 106 Luật Đất đai gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều kiện để thực hiện các quyền trên là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu mảnh đất nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người có tên trong Giấy chứng nhận đó được quyền chuyển nhượng cho người khác. Giấy chứng nhận đó có thể cấp cho cá nhân: ông, bà (có thể là bố mẹ bạn) hoặc cấp cho hộ gia đình.

Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân thì người đó và vợ (chồng) (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận người đó đã kết hôn) được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Nếu người được cấp là bố mẹ bạn thì chỉ bố và mẹ bạn có quyền chuyển nhượng mảnh đất mà không cần phải có sự đồng ý của anh trai bạn và những người trong gia đình bạn.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bạn thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bạn đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó.

Như vậy, nếu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình mà anh bạn có tên trong sổ hộ khẩu nhà bạn thì anh bạn cũng có quyền đối với mảnh đất đó (kể cả hiện nay anh bạn đã chuyển hộ khẩu đi nơi khác hay chưa). Bố mẹ bạn không thể bán mảnh đất đó khi chưa có sự đồng ý của anh bạn và những thành viên khác trong gia đình bạn. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Dịch vụ xác định hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký của Luật P&P


- Tư vấn các vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký

- Soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình

- Xác định chủ thể Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký

- Nhận kết quả và bàn giao cho quý khách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Liên hệ với Luật P&P


Hotline: 0989.869.523/ 0984.356.608

Email: Lienheluattuvan@gmail.com

Đối tác chiến lược