Điều kiện hợp thửa đất

Hợp thửa là gì?

- Hợp thửa đất là trường hợp gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sử hữu lại thành một quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất. Hay, hợp thửa là đăng ký một quyền sử dụng đất mới tương ứng với thửa đất mới được tạo thành từ các thửa đất liền kề cùng chủ ban đầu.

- Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện hợp thửa đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật đất đai

- Các thửa đất phải liền kề nhau: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”. Theo đó khi hợp hai thửa đất thành một thửa thì thửa đất hình thành sau khi hợp phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Mà muốn phần diện tích thửa đất hình thành sau khi hợp thửa được giới hạn bằng ranh giới xác định thì các thửa đất muốn hợp thửa phải liền kề nhau.

- Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng: Tại thông tư 25/2014/TT-BTNMT: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.” Mục đích sử dụng đất trên toàn diện tích thửa đất phải giống nhau. Như vậy, thửa đất hình thành từ việc hợp thửa cũng phải có mục đích sử dụng đất giống nhau trên toàn diện tích thửa đất. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất.

- Điều kiện hợp thửa đất thứ ba: phần diện tích thửa đất sau khi hợp lại không được vượt hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định.

- Nộp hồ sơ đề nghị hợp thửa đất khi đáp ứng các điều kiện hợp thửa tại cơ quan nhà nước về đăng ký đất đai có thẩm quyền

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Các trường hợp thực hiện hợp thửa đất

- Do nhu cầu của người sử dụng đất

- Do người chủ sở hữu thực hiện việc mua bán, cho tặng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp thửa đất.

- Do việc thừa kế đất, làm hình thành thửa đất mới do được hợp.

- Theo quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật

Thành phần hồ sơ khi người sử dụng đất đáp ứng điều kiện hợp thửa đất

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đề nghị hợp thửa đất theo Mẫu số 11DK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).

- Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân của người sử dụng đất

- Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất khi cần để xuất trình.

Quy trình thực hiện khi đáp ứng các điều kiện hợp thửa đất

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là phòng TN&MT).

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

- Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện:

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ về tài chính khi đất đáp ứng đủ điều kiện hợp thửa đất

- Lệ phí địa chính: Mức phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương.

- Lệ phí thực hiện thủ tục hợp thửa đất: Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương mà tỉnh quy định mức thu.

- Phí đo đạc: Tổ chức, đơn vị có chức năng đo đạc sẽ căn cứ vào diện tích đất mà sẽ xác định phí đo đạc cụ thể

- Ngoài ra, nếu bạn có nhu cầu muốn cấp đổi Sổ đỏ thì cần nộp thêm Lệ phí cấp đổi Sổ đỏ.

Câu hỏi liên quan đến điều kiện hợp thửa đất

Câu hỏi: Tôi có mua thửa đất của ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diên tích là 200 m² trong sổ đỏ có ghi một phần đất mục đích sử dụng là đất ở, một phần đất là đất trồng cây lâu năm. Thửa đất này nằm liền kề với thửa đất nhà tôi (thửa đất của tôi cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Thửa đất của tôi sử dụng nhằm mục đích đất ở. Vậy giờ tôi có đủ điều kiện hợp thửa đất trên với thửa đất của tôi hay không?

Trả lời: Với câu hỏi của bạn, Luật P&P trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 6 của Luật đất đai người sử dụng đất khi sử dụng đất đai phải đáp ứng các nguyên tắc sau đây:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Mặt khác cũng theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì điều kiện hợp thửa đất phải đáp ứng như sau: Các thửa đất phải liền kề nhau, Các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng và phần diện tích thửa đất sau khi hợp lại không được vượt hạn mức theo quy định.

Đối chiếu với trường hợp bạn mua của ông T nhưng trong sổ đỏ lại có ghi một phần mục đích sử dụng đất ở và một phần là đất trồng cây lâu năm. Còn thửa đất của bạn được cấp với mục đích sử dụng là đất ở. Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất. Để đáp ứng điều kiện hợp thửa đất thì bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà bản mua từ ông T.  Để chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Sau khi được cơ quan nhà nước về đất đai đồng ý cho chuyển mục đích sử dụng đất thì lúc đó bạn mới đáp ứng điều kiện hợp thửa đất và làm hồ sơ để hợp thửa đối với hai thửa đất nói trên.

Câu hỏi: Tôi có hai thửa đất liển kề nhau, có cùng mục đích sử dụng đất thì khi hợp thửa cơ quan đăng ký đất đai có thực hiện việc đo đạc lại đất hay không?

Trả lời: Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan đăng ký đất đau chỉ đo đạc lại đất trong trường hợp tách thửa “Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất”. Để thực hiện hợp thửa đất thì bạn bắt buộc đo đạc đất khi hợp thửa. Trường hợp này bạn sẽ thuê một đơn vị hoặc tổ chức có chức năng đo đạc bản đồ để xác định hai thửa đất trên, hoặc cũng có thể nhờ cán bộ địa chính của xã, phường, thị trấn đo đạc cho bạn. Trường hợp bạn thực hiện việc đo đạc xong sau khi có biên bản đo đạc và trích lục đo đạc thì bạn sẽ nộp kèm hồ sơ hợp thửa. Chú ý trường hợp: Nếu thửa đất trên đã có mốc giới cụ thể (Ví dụ như số nhà) thì sẽ không thể thực thủ tục hợp thửa.

Câu hỏi: Tôi có một lô đất, tuy nhiên, hình dạng không được đẹp cho lắm vì mặt tiền nhỏ quá. Mới đây, tôi đã mua của nhà kế bên cạnh mảnh đất và muốn hợp nhất mảnh đất mới mua này với mảnh đất cũ để thành một lô vuông vắn. Cho tôi hỏi tôi muốn hợp hai thửa đất trên và ghi diện tích đã hợp nhất vào sổ đỏ được không?

Trả lời:  Theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có”

Như vậy, nếu chủ mảnh đất bạn mới mua còn giữ các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 hoặc thuộc một trong các trường hợp quy định Điều 101 Luật đất đai 2013, thì bạn có thể đề nghị cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất mới mua; đồng thời làm các thủ tục hợp thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nhưng khi thực hiện thủ tục hợp thửa thì bạn phải xem xét mình có đủ điều kiện hợp thửa hay không?

1. Hai mảnh đất có cùng mục đích sử dụng đất hay không? Nếu không thì bạn phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.

2. Diện tích hợp thửa có vượt hạn mức đất đã quy định hay không? Hạn mức đất là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Ngoài hạn mức đó, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định. Hạn mức đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật P&P về trường hợp của bạn.

Dịch vụ liên quan đến điều kiện hợp thửa đất Luật P&P

- Tư vấn các vấn đề liên quan điều kiện hợp thửa đất

- Soạn thảo hồ sơ hoàn chỉnh khí đáp ứng điều kiện hợp thửa đất

- Thay mặt khách hàng thực hiện hợp thửa đất

- Liên hệ với cơ quan đo đạc để thực hiện việc đo đạc

- Thực hiện hợp thửa đất tại cơ quan nhà nước khi đáp ứng điều kiện hợp thửa

- Nhận kết quả và bàn giao cho quý khách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Liên hệ với Luật P&P

Hotline: 0989.869.523/ 0984.356.608

Email: Lienheluattuvan@gmail.com