Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

Sang tên sổ đỏ là gì ?

- Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: " Sổ đỏ là tên gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" 

- Theo Điều 11 Luật Nhà ở 2005 quy định sổ hồng là tên gọi của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định:

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

-----> Sổ đỏ và sổ hồng là hai tên gọi theo quy định của Luật đất đai 2003 và luật nhà ở 2005  để phân biệt giữa quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ) và quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất  ( Sổ hồng).

-----> Sổ đỏ chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tuy nhiên, ngày 10/12/2009 Nghị định 88/2009/NĐ-CP  của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Tại Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

- Sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên quyền sử dụng đất) là việc quý quý khách hàng  thuê một đơn vị tư vấn hoặc công ty luật thực hiện thay mình thủ tục để  tư vấn, soạn hồ sơ, nộp hồ sơ, trao đổi, xử lý hồ sơ và nhận kết quả với cơ quan nhà nước. Luật P&P là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ sang tên sổ đỏ ( dịch vụ sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) với mong muốn đem đến sự tư vấn và thực hiện hồ sơ nhanh gọn khi xử lý hồ sơ.

Khi nào phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) ?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 các trường hợp phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

 + Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Có bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) ?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013: " Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

- Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,...---->Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động (phải sang tên).

- Thời hạn thực hiện sang tên Sổ đỏ

+ Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.

+ Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

----> Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính.

Không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bị phạt bao nhiêu tiền ?

Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

- Tại khu vực nông thôn:

+ Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

+ Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.

* Nếu phạt thì phạt ai ?

Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho, người thừa kế).

Điều kiện để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) 

1. Điều kiện của bên bán, tặng cho

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Thông thường sang tên khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chỉ cần có đủ 04 điều kiện trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp phải đáp ứng thêm điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013; chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai.

2. Điều kiện bên mua, tặng cho

Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc 1 trong 4 trường hợp trên thì mới được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Quy trình thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Thủ tục khi chuyển nhượng, tặng cho gồm 03 bước chính như sau: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước để thực hiện đăng ký biến động, cụ thể:

Bước 1:  Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là đất đai

- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên; Sổ hộ khẩu, Trích lục bản sao giấy khai sinh.

- Giấy tờ khác có liên quan đến đất được chuyển nhượng

Chú ý: Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính gồm có thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

1. Thuế thu nhập cá nhân 

- Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

+ Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

+ Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là bất đống sản (nhà, đất) được tính như sau:

Công thức tính: Thuế TNCN = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất) x 10%

Lưu ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, tặng cho cũng phải nộp thuế.

2. Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng - mua bán).

Công thức tính: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

* Mức nộp lệ phí với đất

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

* Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại))

Trong đó:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

- Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

3. Phí khác. Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có mức thu khác nhau.

4. Phí công chứng

- Căn cứ tính phí công chứng:

+ Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở).Theo tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

+ Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Bước 3: Thực hiện nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ  ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) 

3.1. Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ gồm có những giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Một số giấy tờ liên quan đến nội dung biến động

- Giấy ủy quyền trong trường hợp ủy quyền

Lưu ý: Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế một phần diện tích đất thì muốn thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì trước tiên phải thực hiện thủ tục tách thửa.

Hồ sơ trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thêm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng mua bán / chuyển nhượng nhà đất đã công chứng

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu bên mua và bên bán

Hồ sơ sang tên sổ đỏ trong trường hợp được nhận tặng cho quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất có thêm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng cho tặng nhà đất đã công chứng

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu bên cho và bên nhận

Hồ sơ sang tên sổ đỏ trong trường hợp được nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có thêm các giấy tờ sau:

-  Văn bản khai nhận / phân chia di sản thừa kế nhà đất đã công chứng

-  Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu người thừa kế

- Đăng ký kết hôn / Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân vợ/chồng của người để tại di sản

-  Giấy chứng tử của người để lại di sản hoặc người thừa kế đã mất

- Giấy khai sinh (chứng minh quan hệ thừa kế)

3.1. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ 

* Nơi nộp hồ sơ 

- Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

 * Tiếp nhận và xử lý ban đầu

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

2.3. Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

- Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký sang tên Sổ đỏ.

- Cách tính thuế và các thông tin về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì thực hiện như đã phân tích ở trên.

Thời gian thực hiện sang tên Sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

-  Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày;

Những lưu ý khi thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

-  Kiểm tra điều kiện sang tên sổ đỏ trước khi thực hiện thủ tục:

- Nguồn gốc nhà đất có được là do được tặng cho, thừa kế nhà đất có điều kiện (điều kiện không được chuyển nhượng);

- Đất chuyển nhượng là đất sản xuất nông nghiệp nên chỉ được chuyển nhượng cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

- Người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (còn nợ thuế, tiền sử dụng đất);

- Người chuyển nhượng chỉ có một phần quyền (chỉ được chuyển nhượng một phần) do quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình. Trường hợp chủ sử dụng đứng tên hộ gia đình bắt buộc bạn phải làm rõ tại thời điểm cấp sổ đỏ trên hộ khẩu có những ai, còn sống hay đã chết.

- Đất chuyển nhượng hiện đang được thế chấp tại ngân hàng.

- Kiểm tra kỹ đầy đủ hồ sơ trước khi thực hiện thủ tục.

- Khi có kết quả người dân đến cơ quan thuế trước để lấy thông báo thuế và đi đóng thuế sau đó quay lại Bộ phận 1 cửa để nhận kết quả;

- Các giấy từ như chứng minh thư cần trùng khớp và số rõ ràng. Nếu có sai lệch trong giấy tờ, cần thực hiện lại trước khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất, sang tên sổ đỏ căn hộ chung cư.

Các trường hợp được miễn thuế khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

1. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

-  Áp dụng khi sang tên Sổ đỏ trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, có 02 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất. cụ thể là 2 trường hợp như sau:

1.1. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
 
Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

- Giữa vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội;

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

1.2.  Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất
 
- Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế)

- Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
- Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:
- Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.

- Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

2. Trường hợp được miễn thuế lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ ( Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

* Khi chuyển nhượng nhà đất: Không được miễn.

* Khi thừa kế, tặng cho nhà, đất

Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người sau thì được miễn lệ phí trước bạ:

- Vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội;

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh, chị, em ruột với nhau.

Dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ Luật P&P có lợi ích gì ?

- Được tư vấn và hỗ trợ quý khách thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

- Luật P&P sẽ hỗ trợ từ việc khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ như nào cho đầy đủ để thực hiện các bước như đã phân tích ở trên

- Thực hiện trọn gói dịch vụ sang tên sổ đỏ với chi phí hợp lý 

- Qúy khách hàng không phải đi lại nhiều trong quá trình thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ của Luật P&P

- Được hướng dẫn tận tình trong quá trình thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ ( dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) 

Luật P&P thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)  với những nội dung công việc gì ?

-  Tư vấn và phân tích các vấn đề của khách hàng đang gặp phải

- Giải đáp những thắc mắc các vấn đề mà khách hàng băn khoăn chưa rõ

- Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị hồ sơ để thực hiện các bước sang tên sổ đỏ ( Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

- Làm việc với các cơ quan liên quan như: công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế

- Bàn giao kết quả cho khách hàng

Một số câu hỏi của khách hàng liên quan đến dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Khách hàng hỏi: Tôi có chuyển nhượng 400m² đất ở cho Anh T. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất giữa tôi và anh T đã được công chứng. Tôi muốn hỏi trong trường hợp này tôi có phải đăng ký sang tên sổ đỏ hay không. Nếu tôi không đăng ký sang tên sổ đỏ thì có bị xử phạt hay không ?

Luật P&P trả lời: Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho, người thừa kế).

Như vậy trong trường hợp này bạn không phải thực hiện đăng ký sang tên sổ đỏ. Mà nghĩa vụ sang tên sổ đỏ được chuyển sang cho anh T. Và cũng theo quy định trên bạn không phải chịu xử phạt.

Đối với trường hợp trên thì bạn chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp thuế thu nhập cá nhân.

Khách hàng hỏi: Cho tôi hỏi hiện nay tôi muốn sang tên sổ đỏ nhưng người bán đất cho tôi không chịu về kí giấy tờ; vậy tôi phải làm sao để sang tên được ?

Luật P&P trả lời: Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Được nhà nước giao đất.

- Được nhà nước cho thuê đất

- Được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Được tặng cho, được thừa kế, do nhận chuyển nhượng, do thuê lại, do nhận góp vốn..

Quyền sử dụng đất được đăng ký lần đầu và đối với các giao dịch dân sự làm phát sinh quyền sử dụng đất thì các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Chuyển nhượng là giao dịch sẽ làm phát sinh trách nhiệm của các bên là phải đi thực hiện thủ tục đăng ký biến động với cơ quan thẩm quyền để người nhận chuyển nhượng được nhà nước công nhân quyền sử dụng đất cho họ.

Trường hợp bên bán đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không ký các giấy tờ khác, không cung cấp giấy tờ nhân thân để bạn đi làm thủ tục đăng ký biến động thì bạn có quyền khởi kiện ra toà án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng để làm căn cứ Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

Hồ sơ khởi kiện cần: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tuỳ thân của hai bên (chứng minh nhân dân, hộ khẩu) và chứng từ thanh toán.

Trường hợp bên bán chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng cho bạn:

Theo quy định của Luật Đất đai thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp bên bán hoặc bên mua là doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản). Thời điểm nhà nước công nhận quyền của người sử dụng trong trường hợp chuyển nhượng là khi bên mua được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức là công chứng, chứng thực hợp đồng).

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2, 3 điều 407 Bộ luật Dân sự 2015: hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do vậy, nếu có tranh chấp thì toà án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại đất.

Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại. Nếu bên bán vẫn cố tình không chịu ký hợp đồng công chứng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bạn dẫn đến hợp đồng vô hiệu về hình thức thì họ sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bạn. Thiệt hại ở đây là những thiệt hại thực tế, sự chênh lệch về giá đất (nếu có) phát sinh khi bạn không được tiếp tục sử dụng thửa đất đã mua.

Câu hỏi 3: Chúng tôi thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì có cần phải đến cơ quan nhà nước để làm việc không ?

Khi quý khách hàng có nhờ Luật P&P hỗ trợ thủ tục thì tất cả các công việc đi lại , nộp hồ sơ, nhận kết quả, xử lý hồ sơ sẽ do Luật P&P thực hiện  tuy nhiên những trường hợp cần khách hàng hỗ trợ thì Luật P&P cũng cần sự giúp đỡ của khách hàng nhưng theo phương châm giản tiện nhất có thể cho khách hàng.

Câu hỏi 4: Khi chúng tôi nhờ Dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì chúng tôi có cần ký tá các giấy tờ trong hồ sơ không ?

- Nếu quý khách hàng nhờ dịch vụ sang tên sổ đỏ ( dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì các giấy tờ liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của quý khách hàng thì khách hàng vẫn phải thực hiện ký và điểm chỉ trong hồ sơ

- Còn những giấy tờ như thay mặt nộp hồ sơ nhận kết quả thì Luật P&P thực hiện ký thay mặt cho khách hàng để tiện lợi trong quá trình làm việc.

Khách hàng cần cung cấp

Hồ sơ nhân thân của các bên trong giao dịch gồm: 

- Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực);

- Giấy khai sinh (Bản sao chứng thực đối với trường hợp thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng giữa cha mẹ với con cái);

- Giấy chứng tử hoặc Giấy xác nhận phần mộ, sơ yếu lý lịch hoặc lý lịch đảng, lý lịch cán bộ đối với các trường hợp khai nhận thừa kế (bản sao chứng thực).

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật tùy vào tình huống thực tế của khách hàng.

Hồ sơ về tài sản để đăng ký sang tên sổ đỏ

-  Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận với tên gọi khác đã được cấp;

- Bản gốc Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Công việc của chúng tôi

- Tư vấn các vấn đề liên quan đến dịch vụ sang tên sổ đỏ ( Dịch vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

- Hỗ trợ quý khách giải quyết các vấn đề liên quan đến sang tên sổ đỏ

- Thực hiện một số thủ tục liên quan đến dịch vụ sang tên sổ đỏ

- Soan thảo một số công văn, đơn từ, hồ sơ liên quan

Liên hệ với chúng tôi

Hotline: 0989. 869.523

Email: Lienheluattuvan@gmail.com