Hiện nay, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà ở đang ngày càng khá phổ biến. Vậy khi người sử dụng đất muốn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì cần phải làm như thế nào.
Luật tư vấn P&P xin cung cấp tới quý khách hàng khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì cần phải làm gì để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
Đất nông nghiệp và các loại đất nông nghiệp
- Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..v..v. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 10, Luật đất đai năm 2013 quy định:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Chuyển mục đích sử dụng đất và điều kiện để được xây dựng nhà trên đất
Theo quy định tại Luật Đất đai
- Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì điều kiện để cá nhân được xây dựng nhà trên đất như sau:
- Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.
- Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai.
- Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Các nguyên tắc sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2013
-Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Muốn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm như thế nào
Theo quy định lại Luật đất đai 2013
- Trong trường muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Theo quy định của pháp luật hiện hành việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước.
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:
+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà không thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP đối với trường hợp cá nhân, tổ chức (gọi tắt là người sử dụng đất nông nghiệp) mà thực hiện xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính với mức phạt và hành vi vi phạm như sau;
- Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+ Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;
Ngoài ra còn sẽ áp dụng một số biện pháp xử phạt bổ sung như: Buộc tháo dỡ công trình vi phạm
Cần phải làm gì để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định về trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
+ Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
Quy trình cần phải làm để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Thủ tục để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Thành phần hồ sơ để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Giấy tờ nhân thân liên quan như: Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, Hộ chiếu
+ Giấy ủy quyền trong trường hợp có ủy quyền
- Thẩm quyền nộp hồ sơ để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
+ Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
+ Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp tục thực hiện việc xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Lưu ý: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời gian thực hiện:
+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Thủ tục để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp đối với tổ chức
- Thành phần hồ sơ để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp đối với tổ chức
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản...
- Thẩm quyền nộp hồ sơ để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
+ Nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
+ Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời gian thực hiện để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
+ Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Thời gian không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
Trường hợp 1: Nộp 50% số tiền sử dụng đất (nộp 1 nửa số tiền)
Hộ gia đình, cá nhân phải nộp bằng 50% chệnh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nôn nghiệp tại thời điểm có quyết định trong các trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp được như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Trường hợp 3: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. (nghĩa là: tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp chia đôi).
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Một số câu hỏi vướng mắc của khách hàng liên quan đến cần phải làm gì để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Khách hàng hỏi: Tôi có một mảnh đất khoảng 800m2 trồng cây hàng năm tại huyện Ba Bì, thành phố Hà Nội. Hiện nay tôi muốn xây dựng một nhà chòi, hoặc nhà tôn nho nhỏ tầm 50 đến 100m2 để tiện quản lý diện tích đất này thì có phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không?
Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 10, Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp có thể được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt. Theo đó, bạn hoàn toàn có quyền xây dựng nhà chòi hoặc nhà tôn có diện tích 100m2 trên mảnh đất nông nghiệp đó mà không phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Căn cứ tại điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 trường hợp của bạn xây dựng nhà chòi hoặc nhà tôn nhỏ thì không phải xin giấy phép xây dựng “Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn..”
Khách hàng hỏi: Hiện tại Tôi được nhà nước giao 1500 m2 đất trồng cây lâu năm. Hiện nay tôi đang có nhu cầu sử dụng từ 300-350m2 đất trồng cây lâu năm để xây dựng nhà kính và nhà ươm giống cây. Vậy tôi có phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không?
Luật tư vấn P&P trả lời: Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT những trường hợp sau đây được chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động:
“Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm”.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn thì khi bạn xây dựng nhà kính và nhà ươm giống cây trên đất trồng cây lâu năm thì không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ phải thực hiện đăng ký biến động đất. Khi bạn thực hiện đăng ký biến động xong và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thì bạn được phép xây dựng nhà kính và vườn ươm giống cây trên diện tích đất trồng cây lâu năm đó.
Khách hàng cần cung cấp
- Thông tin cần cung cấp
+ Thông tin về thửa đất
+ Thông tin về chủ sở hữu đất
- Tài liệu cần cung cấp
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
+ Bản sao sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân
Công việc của chúng tôi
- Tư vấn các thủ tục, vấn đề pháp lý liên quan đến các vấn đề pháp lý cần phải làm gì để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
- Hỗ trợ quý khách hàng thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất gì để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
- Nhận tài liệu từ quý khách.
- Soạn thảo hồ sơ đầy đủ, hoàn chỉnh
- Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
- Làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Nhận kết quả và bàn giao bản gốc cho quý khách
Liên hệ với chúng tôi
Hotline: 098.9869.523
Email: Lienheluattuvan@gmail.com