Các trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường khi bị thu hồi

Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2013

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thế nào là nhà nước thu hồi đất, bồi thường đất

Theo quy định tại Luật đất đai 2013

- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

Người sử dụng đất gồm những ai

- Tổ chức

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Cộng đồng dân cư

-  Cơ sở tôn giáo

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

Điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường khi bị thu hồi

Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

-  Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

Các trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường khi bị thu hồi

Trường hợp 1: Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 76 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

- Đất được giao không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, làm muối…).

- Đất được giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng);

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của cấp xã;

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Trường hợp 2: Đất được nhà nước giao để quản lý

Trường hợp 3: Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai

- Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước (như không nộp tiền sử dụng đất, thuế…) đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất không sử dụng liên tục trong 1 thời gian nhất định, Cụ thể:

+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;

+ Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục;

+ Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án…

Trường hợp 4: Đất bị thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất

- Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

Trường hợp 5: Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ

- Người sử dụng đất mà không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (trường hợp này vẫn được bồi thường).

Một số câu hỏi của khách hàng liên quan đến các trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường khi bị thu hồi

Khách hàng hỏi: Gia đình tôi có thửa đất khoảng 700 m² bị thu hồi làm dự án. Đây là đất từ thời bố mẹ tôi tự khai hoang sản xuất nông nghiệp từ năm 1979 đến nay, sử dụng ổn định, có bờ thửa không có tranh chấp, chưa có giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất..Vậy, trường hợp của gia đình tôi có được bồi thường theo giá đất nông nghiệp hay không?

Luật tư vấn P&P trả lời: Tại Khoản 1 Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo như bạn cung cấp hộ gia đình bạn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 16 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 101, 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 13 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.

Việc xác định loại đất để bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai và Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

Khách hàng hỏi: Gia đình tôi có hai mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện bị thu hồi. Trên cả hai mảnh đất này gia đình tôi đã có nhà xây trước khi có thông báo thu hồi đất trong đó có một căn bị lập biên bản. Hiện cả hai mảnh đất bị thu hồi thì gia đình tôi có được giao đất ở theo Khoản 2 Điều 79 Luật Đất đai không?

Luật tư vấn P&P trả lời: Căn cứ theo Khoản 1 Điều 10 luật đất đai 2013 quy định:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”.

Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ theo Khoản 1 Điều 170 luật đất đai 2013 quy định: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Theo Khoản 2 Điều 79 luật đất đai 2013 quy định về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở như sau:” 2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.”

Như vậy theo quy định trên, có thể thấy trường hợp được Nhà nước bán cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất có tiền sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất thì phải thỏa mãn các điều kiện, đó là :

- Điều kiện cần, hai mảnh đất của nhà bạn phải là đất ở có nghĩa là đất có mục đích sử dụng để ở được quy định tại điểm a Khoản 2  Điều 10 luật đất đai 2013 được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp.

- Điều kiện đủ sau khi nhà nước thu hồi gia đình bạn không còn chỗ ở nào khác. Trường hợp đất bị thu hồi là đất nông nghiệp sẽ không thuộc trường hợp được giao đất theo khoản 2 Điều 79 luật đất đai 2013.

Xét trường hợp của gia đình bạn nói trên và dựa trên các quy định của pháp luật đất đai thì trường hợp của bạn thuộc các trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường khi bị thu hồi. Vì vậy trường hợp của gia đình bạn không được giao đất ở theo Khoản 2 Điều 79 Luật Đất đai.

Khách hàng cần cung cấp

Thông tin cần cung cấp

- Thông tin về thửa đất

Tài liệu cần cung cấp

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân

- Bản sao trích lục thửa đất

Công việc của chúng tôi

- Tư vấn các vấn đề liên quan đến các trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường khi bị thu hồi

- Hỗ trợ quý khách giải quyết các vấn đề liên quan khi bị thu hồi đất

- Thực hiện một số thủ tục liên quan đến việc thu hồi đất

- Soan thảo một số công văn, đơn từ, hồ sơ liên quan

>> Xem thêm bài viết: Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở 

>> Xem thêm bài viết: Thủ tục thu hồi và bồi thường đất đai

Liên hệ với chúng tôi

Hotline: 0989.869.523

Email: Lienheluattuvan@gmail.com