Các trường hợp không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch dân sự

Theo quy định tại Luật đất đai 2013

- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015

- Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.

Trường hợp 2: Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất có hiệu lực

-  Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

-  Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, do luật đất đai 2013 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực, nhưng có  một số trường hợp không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

- Đất sử dụng ổn định lâu dài

- Có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

Các trường hợp không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng với một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

Theo như quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có yêu cầu. Như vậy trường hợp này không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ 

Trường hợp 2:  Chuyển nhượng trước 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ 01/01/2008 đến 01/07/2014

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định:

- Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Trường hợp 3: Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hay các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng, thì một trong các bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dâ sự

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy điều kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng phải đảm bảo

- Được xác lập bằng văn bản;

- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là trường hợp bên mua đã xây nhà trên đất, bên mua đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, …);

- Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hoàn toàn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

Một số câu hỏi của khách hàng liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Khách hàng hỏi: Năm 2012 tôi có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Ông T bằng hợp đồng viết tay không có công chứng với giá trị là 600 triệu đồng.  Tôi đã thanh toán toàn bô số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T và có biên bản giao nhận tiền giữa các bên. Sau khi tôi thanh toán toàn bộ số tiền thì tiếp tục giao lại cho ông T để ở. Năm 2017 tôi trở về yêu cầu ông T trả lại phần đât cho tôi nhưng ông T không chịu trả. Và nói hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi và ông T vô hiệu do không được công chứng nên không trả lại đất cho tôi. Vậy trong trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tôi và ông T có vô hiệu không và tôi có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng được hay không.

Luật tư vấn P&P xin tư vấn như sau: Theo quy định tại khoản 1 khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu để yêu cầu toàn án tuyển bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch dân sự. Hết thời hiệu quy định là 02 năm mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

Mặc khác theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã thanh toán xong số tiển chuyển nhượng cho ông T, hơn nữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2012 nhưng tới năm 2017 Ông T nói Hợp đồng này vô hiệu là không được công chứng là không đúng.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu thì một trong các bên phải làm đơn yêu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi có quyết định của Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nhưng thời điểm để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu chỉ có 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch dân sự. Vì thế đã hết thời hiệu để ông T yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu (2012-2017 là 05 năm).  Cũng theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì bạn có quyền yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông T vì bạn đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn hoàn toàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu.

Khách hàng hỏi: Năm 2003 Tôi có chuyển nhượng (bán) một mảnh đất thuộc quyền sử dụng đất của tôi cho ông C với diện tích là 100m². Còn thừa 5 m² là phần diện tích thuộc diện bồi thường theo diện thu hồi của nhà nước nên Tôi và Ông C có thỏa thuận bằng văn bản có chữ ký của tôi và ông C. Trong văn bản thỏa thuận đó có ghi: Trong trường hợp nhà nước thu hồi 5m² diện tích đất trên thì số tiền bồi thường sẽ thuộc về tôi, còn không bị thu hồi sẽ thuộc về ông C nhưng ông C phải trả một thêm cho tôi một số tiền là 10.000.000 VNĐ (văn bản thỏa thuận này kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Ông C đã thanh toán đầy đủ giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 100m².

Năm 2007, Ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất là 100m². Năm 2008 có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Anh H với diện tích 105m² để sang Pháp định cư. (Hợp đồng này có công chứng). Và anh H thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Năm 2016 được biết tin nhà nước đã có quyết định thu hồi 5m² diện tích trên với giá đền bù là 15.000.000m². Tôi có tìm gặp để trao đổi với anh H về diện tích được bồi thường trên. Nhưng anh H cho rằng văn bản thỏa thuận này không có hiệu lực và anh H cũng không được biết về 5m² thỏa thuận giữa tôi và Ông H. Tôi muốn hỏi văn bản kèm hợp đồng chuyển nhượng giữa bố tôi và ông C có hiệu lực hay không.

Luật tư vấn P&P xin tư vấn tới bạn như sau: Theo quy định tại Mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ - HĐTP: có quy định

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

Như vậy căn cứ vào quy định trên và những gì bạn cung cấp thì sau khi bố bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C. Năm 2005 Ông C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì thế Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố bạn và ông C không bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 407 Bộ luật dân sự 1995 có quy định “ Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.” Như vậy văn bản thoản thuận này có hiệu lực như hợp đồng.

Khách hàng cần cung cấp

Thông tin cần cung cấp

- Thông tin về thửa đất

Tài liệu cần cung cấp

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân

- Bản sao trích lục thửa đất

- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công việc của chúng tôi

- Tư vấn các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hỗ trợ quý khách giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Tư vấn về các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thực hiện một số thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong một số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng

- Soan thảo một số công văn, đơn từ, hồ sơ liên quan

Liên hệ với chúng tôi

Hotline: 098.9869.523

Email: Lienheluattuvan@gmail.com