Thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

- Thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay có tên gọi khác là sổ đỏ): là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Đối tượng thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật nhà ở các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Tại sao phải thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

- Để ghi nhận quyền sở hữu đối với nhà được đăng ký trên giấy chứng nhận quyền sử dung đất 

- Làm tăng giá trị đất và các tài sản gắn liền với đất

- Đảm bảo các quyền của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn

- Thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân để bảo vệ quyền lợi; thuận tiện trong việc đăng ký thế chấp tài sản với ngân hàng khi có nhu cầu vay vốn,.

Trường hợp được thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đăng ký nhà trên đất hay nói cách khác là đăng ký quyền sở hữu nhà ở để chứng minh nhà đó là của người sử dụng đất và đảm bảo được tốt nhất các quyền lợi đối với với nhà ở được ghi trên giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và được thực hiện theo yêu cầu của người sử dụng đất

- Khi có nhà ở được hình thành trên đất là hợp pháp, không có tranh chấp thuộc trong các trường hợp sau:

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Khi cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất rồi nhưng khi cấp giấy chứng nhận này lại chưa có thông tin về nhà trên đất

Điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có thông tin về nhà ở

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Nhà ở gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật như:

+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng

- Không vi phạm pháp luật về đất đai

Đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất được sử dụng ổn định lâu dài, không phát sinh tranh chấp

- Các tài liệu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất như sổ mục kê, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đấu giá,….

- Nguồn gốc nhà phải gắn liền với đất và hợp pháp được thể hiện qua giấy xác nhận hiện trạng nhà hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan quản lý về đất đai của địa phương cấp hoặc có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai

Một số trường hợp không thực hiện được thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

- Nhà ở gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

-  Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Nhà ở gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Nhà ở tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Như vậy, nếu nhà ở của người sử dụng đất rơi vào các trường hợp trên thì sẽ không được thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Trường hợp 1: Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) mà chưa thực hiện đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Giấy tờ về nhà đăng ký trên đất như: Giấy phép xây dựng

- Các giấy tờ nhân thân khác như: Giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân, Sổ hộ khẩu

- Giấy ủy quyền trong trường hợp ủy quyền

Trường hợp 2:  Chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và có nhà trên đất

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK

 - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nộp bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu).

 - Giấy tờ về nhà gắn liền với đất như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở,..

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Các giấy tờ khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước...

Lưu ý: Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở Việt Nam thì phải giấy chứng minh theo quy định. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì chỉ phải nộp đơn đề nghị cấp sổ đỏ Mẫu số 04a/ĐK.

 Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ

Thẩm quyền và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, với địa phương thành lập Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Phòng tài nguyên và môi trường (trong trường hợp địa phương chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai)

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

- Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất đã được cấp sổ đỏ, nhưng chưa có thông tin về nhà trên đất. Trong thời gian 20 ngày làm việc tính từ ngày Cơ quan đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ

+ Đối với trường hợp thực hiện việc cấp mới sổ đỏ và thực hiện đăng ký nhà trên đất. Trong thời gian 30 ngày làm việc tính từ ngày cơ quan đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ

+ Thời hạn giải quyết không tính thời gian: Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Một số câu hỏi của khách hàng liên quan đến thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  

Câu hỏi: Gia đình tôi có mua từ Anh T thửa đất có diện tích đất 500m2 trên thửa đất đó anh T tiến hành xây nhà 1 trệt 2 lầu được xây dạng nhà phố liền kề, nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Anh T lại không thể hiện ngồi nhà trên. Vậy sau khi gia đình tôi mua từ Anh T giờ muốn thực hiện việc đăng ký ngồi nhà đó vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được không?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, căn nhà gia đình bạn mua từ anh T chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không thể hiện ngôi nhà. Giờ bạn muốn thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để thực hiện được thủ tục này, thì phải xem xét điều kiện sau: Theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở thì điều kiện để được cấp giấy chưng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất phải có “2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;”

Mặt khác cũng tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”

Và cùng tại Điểm c Khoản 3 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu trong trường hợp xây dựng mà không có giấy phép xây dựng thỉ thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy đối với trường hợp của bạn là có nhà ở hợp pháp thông qua việc mua bán mà trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có thông tin nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Để đăng ký ngôi nhà trên thì bạn phải nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng lên Cơ quan đăng ký đất đai.

Câu hỏi: tôi có mua một thửa đất của ông A và có làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp mới) năm 2016, lúc đó tôi chưa có bất cứ công trình xây dựng nào. Đến năm 2019 tôi chuyển về đây sống hẳn, nên đã xây dựng một ngôi nhà kiên cố 3 tầng. Vậy giờ tôi muốn thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên đất thì có được không?

Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất khi có căn cứ pháp lý. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo đó, chủ sở hữu nhà ở phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở. Cụ thể, theo Điều 8 Luật nhà ở 2014, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được công nhận quyền sở hữu nhà ở khi có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng; mua, thuê mua; nhận tặng cho; nhận thừa kế; nhận góp vốn; nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy căn cứ theo quy định trên thì bạn hoàn toàn được thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng để đăng ký nhà trên đất bạn cần phải có một trong các giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Sau đó bạn chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký nhà trên đất tới Cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký.

Dịch vụ thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật P&P

- Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Soạn thảo hồ sơ hoàn chỉnh để thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thay mặt khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thực hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Nhận kết quả và bàn giao cho quý khách sổ đỏ sau khi đã thực hiện xong thủ tục đăng ký nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Liên hệ với Luật P&P

Hotline: 0989.869.523/ 0984.356.608

Email: Lienheluattuvan@gmail.com